如何才能做一个合格的房东你做好准备工作了吗

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月16 日理财周刊

如何才能做一个合格的房东，其实有不少功课要做，如对大势的把握，对房产租赁过程中各种问题的处理，以及具备很强的风险防范意识等等。当然，如以广交朋友的心态去当房东，将会得到不少意外收获。

想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生：“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。

但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。

那么，朱礼义是如何做到的呢？记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。

顺势而为不迷茫

君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握，更是舍得花精力去研究。

2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10%左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会。于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正是如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。

他对市场的判断从不随波逐流，几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行之果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏感地感觉到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产，价格已上涨已超过60%。

当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为其投资机会很大的时候，他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。

当然，投资不是一中孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此做出调整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同时提高贷款利率，因为投资成本已经大大增加，再加上由于银行贷款利率的不断提高，租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。

精确定位不盲目

商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的顶级地段，这讲究的就是精确定位，朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房，他只是对其进行中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就买了三台。为何要这样？朱礼义表示，斜土路上的老工房为小白领租住，月租金最高不到3500元，如果装修成本过高，等于浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20000元，当然在装修上得精益求精了。

因此，朱礼义手中的6套房产的装修标准并不一样，如位于静安寺、古北附近的房产，是境外人士喜欢居住的区域，所以他对这两套房产都进行豪华装修；而对于徐家汇、田林附近的老工房，受众对象为小白领，因此他只是进行中等程度的装修；而对其他租客层次不高的区域，则只是进行简单装修。

当然，朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察，并适时做出调整。每次他去收房租时，总会观察一下社区周边的变化，如周边店铺跟三个月以前相比有无变化，有无新的专卖店开进来，周边交通状况是否已经改善等等，不一而足。当然，适当的时候向周边的房产中介打听一下行情，也是必不可少的。“我之所以要了解这些内容，主要是要掌握市场变化情况，这样才能做到稳更加准确定位。”他如是说。最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修，因为他发现随着中环线的建成通常，附近租赁市场已有所改善，租金价格上涨。