房价屡创新高房地产市场呈现景气高涨发展态势

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月12 日刘昆中国证券报

今年二季度以来，国房景气指数持续攀升，8月份达到104.48点，比7月份上升0.48点，较去年同期上升1.17点，创下了近三年的新高。另外，数据显示，8月房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数均出现不同程度的上升，我国房地产行业景气高涨。

投资高位上扬

房地产开发投资高位上扬，中西部地区偏热。今年以来，房地产开发投资开始出现明显反弹，增速每月递增，从25%上升到接近30%，超越了同期固定资产投资增速约两个百分点。1－8月，全国房地产开发投资完成额14276.75亿元，同比增长29%，投资偏热迹象显现。

分地区看，东部的江苏、广东、浙江和北京四大省市房地产投资占据了全国的34.5%，东部经济发达地区仍然是国内房地产市场投资的热点和重点。但近两年来中部、西部地区房地产开发投资也呈现出快速增长势头，今年1－8月，两地房地产投资分别增长了39%和37%，其中，吉林和内蒙古高达87%和63%。此外，中西部的河南、湖南、新疆、广西和四川投资增速也都超过了40％。与投资高涨相对应的，是今年来中西部地区房价加速“补涨”，在8月份房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重达到一半，而去年同类数据不足三成。

预收款、个贷、外商投资均有快速增长。截至8月，今年房地产开发到位资金21997.58亿元，同比增长35.1%，是完成投资额的1.54倍。

分资金来源看，来自其他来源的资金占比已经超越自筹，成为最主要的资金来源，其他来源中最大的两块则是定金预收款以及个人按揭贷款，受今年房地产市场高度景气、价量齐升的带动，这两项增速都较去年同期有较大提升，目前占比分别为27%和12%。

与此同时，房地产企业盈利能力的增强，以及上市房企在二级市场上不断再融资，使得企业自筹资金增速也较2006年全年提升了12.5个百分点。

而国内贷款则在房企资产负债率已然高企、央行不断加息的影响下，增速下降，占比也降至21%。

最后，在人民币持续升值的大背景下，外资迅速大量涌入房地产市场，利用外资出现快速增长。尽管政府屡次发布限外政策，但是今年1－8月利用外资同比增速仍达到66%，其中外商直接投资高达87%。

开发结构开始改善

房地产开发结构开始改善，“7090”政策落实任重道远。今年1－8月，住宅投资同比增长30.9%，增幅同比加快1.7个百分点，高于同期房地产开发投资增幅1.9个百分点。其中，经济适用住房投资同比增速在年初冲高后回落到28.8%，同比加快18个百分点。尽管经济适用住房投资力度较去年有较大改善，但其整体投资占住宅投资仍不足5％，距离政府建设低保住房的标准还相去甚远。

此外，根据发改委最新统计数据，全国40个重点城市新审批、开工住房中，90平米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房中，90平米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。

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