由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院组成的"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"于２００４年年初启动的"中国房地产经纪百强企业"研究，经过半年多的调研工作，今日发布其研究成果，评价出综合实力百强企业。
作为国内第一次对房地产经纪企业的全面研究，"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"认为，２００３年全国二手房市场占整个房地产市场的份额不到３０％，与房地产业比较成熟的国家８０％的份额还有相当大的差距；二手房市场区域间发展不平衡，深圳、广州等华南沿海城市房地产业发展较早，二手房市场比较成熟，而北京二手房交易不到整个房地产市场的１０％，上海、天津、重庆等地二手房交易量虽然达到或超过了新房市场，但二手房市场的放量只是近三、五年才开始，而且与拆迁量大、新房市场供应量小等短期因素有很大的关系，还不能代表这些城市的二手房市场已经真正形成规模。在中国房地产２０多年的发展中，总体市场已经达到基本平衡或供略大于求。这种情况下，国家限制房地产开发市场投资，很可能会进一步刺激二手房市场放量，从而为百强企业提供更大的市场空间。
今日发布的"中国房地产经纪百强企业研究报告"勾勒出百强企业的整体状况：
规模优势方面，百强企业的平均注册资本６１９．５９万元，而全国的房地产经纪企业平均注册资本不到３０万元；百强企业平均拥有门店数量３６个，一些百强企业通过大量分设门店，在一些区域形成了局部垄断；百强企业的平均员工总数４２３人，平均注册房地产经纪人６７个，人才的积累提升了百强企业的整体经营水平。
经营业绩方面，百强企业二手房和租赁交易平均成交总额为７３３５８．２８万元，其中二手房平均成交总额５８５３３．４万元，租赁业务的成交总额平均１４８２４．８８万元；百强企业二手房每套平均价格为３８．４８万元，主要集中在３０－４０万元之间；百强企业平均年经营收入１７６７．６４万元，企业的收入规模普遍偏低。其中租赁服务平均收入４０７万元，二手房服务平均收入１３６０万元，是百强企业的主要收入来源。２００３年百强企业平均完成的二手房成交套数为１２８１套，租赁平均成交２６４２套，与市场上一些房地产经纪企业以较低的价格争夺市场的方式不同，百强企业主要凭借自己较高的品牌认知度和服务水平，在市场上站稳脚跟。
发展潜力方面，百强企业的平均房源数量为１．４万套，其中买卖房源３５８４套，租赁房源１０４５０套。
从整体来看，百强企业的经营呈现以下几个特点：
一、首位效应明显。每个城市名列前茅的房地产经纪企业，如上海的上房置换、广州的满堂红等在当地市场均拥有最高的市场占有率和品牌知名度，并与其他房地产经纪企业拉开较大的距离。
二、实力打造信誉。百强企业的注册资本和员工、经纪人、门店的数量均大大高于平均水平，这种实力保证了客户对企业的信任度，同时也提高了企业诚信经营的信心。
三、互联网整合信息链。调查表明，６０％以上的百强企业拥有自己的企业网页，８０％以上的百强企业利用网络发布过房源信息。一些百强企业建设的企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力，如泛城（中国）综合住宅服务的泛城租售网。
从北京、上海等６个主要城市的情况来看，部分城市百强企业对二手房市场的平均占有率已经达到３２％。这说明百强企业随着二手房市场增长而得到迅速发展，并成为了二手房市场的主力军。
中国房地产经纪百强企业研究报告
" 为促进中国房地产业的健康持续发展，充分发挥二手房市场的作用，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院三家国内专注于企业和房地产权威研究机构组成的"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"于２００４年年初启动了"中国房地产经纪百强企业"研究，这是国内第一次对房地产经纪企业的全面研究，其目的是探讨房地产经纪企业发展规律，客观地反映房地产经纪企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产经纪企业的综合实力，促进房地产经纪企业健康发展。
在对国内外评价方法充分比较研究的基础上，为全面、客观地反映中国房地产经纪企业的综合实力，结合中国房地产经纪行业的具体情况，中国房地产ＴＯＰ１０研究组以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值５０００万为评价门槛指标，从企业基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面来评价房地产经纪企业，以注册资本、员工总数（房地产经纪人数）、合法分支经纪机构总数、店铺数量、成交总额、经营收入、房源套数等为基础指标，采用主成分分析法和相关数学模型，定量计算中国房地产经纪百强企业的综合指标，进而评价出综合实力百强企业。
"中国房地产经纪百强研究"报告是中国房地产ＴＯＰ１０研究组房地产系列研究课题之一，也是继中国房地产上市公司十强、中国房地产企业百强、中国最具投资潜力的城市等研究课题后，ＴＯＰ１０研究组的又一重大研究课题和最新研究成果（本次研究范围不包括房地产经纪企业的新房代理业务，对于有新房代理业务的经纪企业，ＴＯＰ１０研究组对企业的新房代理业务部分进行了剥离）。"
百强企业的整体状况
１、规模优势
ＴＯＰ１０研究组对百强企业的注册资本、员工总数、注册房地产经纪人数和合法分支经纪机构总数等四方面指标的研究表明：百强企业在资金、信誉、人才、信息等方面具备其他经纪企业无法比拟的优势。
百强企业的平均注册资本６１９．５９万元，而全国的房地产经纪企业平均注册资本不到３０万元，即使在房地产经纪业比较发达的上海，房地产经纪企业的注册资本平均也仅为７７万元，注册资本在一定程度上反映了企业的资金实力，同时也为客户和企业的交易提供了信任基础。
房地产经纪企业通过门店获取房源信息，吸引客户，达成交易。百强企业平均拥有门店数量３６个，２０个门店以下的占４２％，２０个以上的占５８％。门店是房地产经纪企业扩张的重要方式，一些百强企业通过大量分设门店，在一些区域形成了局部垄断。
百强企业的平均员工总数４２３人，平均注册房地产经纪人６７个，注册房地产经纪人多于５０个的百强企业占５３％。人才的积累提升了百强企业的整体经营水平，人员素质的提高有助于百强企业形成良好的社会形象。
２、经营业绩
ＴＯＰ１０研究组对百强企业成交总额指标研究表明，百强企业二手房和租赁交易平均成交总额为７３３５８．２８万元，成交金额在３亿元以下的占１８％，３亿－１０亿元的占６７％，１０亿以上的占１５％。其中二手房平均成交总额５８５３３．４万元，租赁业务的成交总额平均１４８２４．８８万元。
百强企业二手房每套平均价格为３８．４８万元，从分布来看，平均价格低于３０万元的占５２％，高于３０万元的占４８％，主要集中在３０万－４０万元之间。
百强企业平均年经营收入１７６７．６４万元，经营收入在１０００万以下的占４１％，４０００万以上的仅占１０％，企业的收入规模普遍偏低。其中租赁服务平均收入４０７万元，二手房服务平均收入１３６０万元，是百强企业的主要收入来源。
２００３年百强企业平均完成的二手房成交套数为１２８１套，租赁平均成交２６４２套，８８％的百强企业完成的二手房成交套数在２０００套以下，８１％的百强企业租赁成交套数在２０００套以下。
ＴＯＰ１０研究组调查表明，９３％的经纪百强企业二手房交易服务收费占总成交金额０．５％－２．５％，９０％的租赁交易服务收费占成交总额的７％－９％，基本符合国家计委和建设部于１９９５年７月１７日下发的《关于房地产中介服务收费的通知》中规定。这说明与市场上一些房地产经纪企业以较低的价格争夺市场的方式不同，百强企业主要凭借自己较高的品牌认知度和服务水平，在市场上站稳脚跟。
３、发展潜力
房地产经纪企业必须有充足的房源才能保证未来经营，房源数量显示了企业对潜在需求市场的占有，在一定程度上反映了企业的发展潜力。百强企业的平均房源数量为１．４万套，其中买卖房源３５８４套，租赁房源１０４５０套。房源数量在３０００套以下的占２７％，３０００－１００００套的占２５％，１００００套以上的占４８％。
从整体来看，百强企业的经营呈现以下几个特点：
（１）首位效应明显
百强企业的经营差距比较明显，尤其每个城市名列前茅的房地产经纪企业，如上海的上房置换、广州的满堂红等在当地市场均拥有最高的市场占有率和品牌知名度，并与其他房地产经纪企业拉开较大的距离。ＴＯＰ１０研究组研究认为，房地产经纪企业在一个城市拥有最高的市场占有率和品牌知名度具有互相促进的良性循环作用，这在一定程度上说明百强企业争夺城市市场第一名具有很高的市场价值。
（２）实力打造信誉
在市场经济中，信誉是一个企业的生命，而一个房地产经纪企业的市场信誉很大取决于客户通过对企业专业人员数量和素质以及门店数量的观察而做出的初步判断。百强企业的注册资本和员工、经纪人、门店的数量均大大高于平均水平，这种实力保证了客户对企业的信任度，同时也提高了企业诚信经营的信心。
（３）互联网整合信息链
调查表明，６０％以上的百强企业拥有自己的企业网页，８０％以上的百强企业利用网络发布过房源信息。一些百强企业建设的企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力，如泛城（中国）综合住宅服务的泛城租售网。计算机网络技术的应用，大大提升百强企业信息管理能力，进而提高百强企业的经营业绩。
百强企业和二手房市场的联动效应
百强企业的发展离不开二手房市场的发展。中国房地产业只有２０多年的发展历史，２００３年全国二手房市场占整个房地产市场的份额不到３０％，与房地产业比较成熟的国家８０％的份额还有相当大的差距。二手房市场区域间发展不平衡，深圳、广州等华南沿海城市房地产业发展较早，二手房市场比较成熟，而北京二手房交易不到整个房地产市场的１０％，上海、天津、重庆等地二手房交易量虽然达到或超过了新房市场，但二手房市场的放量只是近三、五年才开始，而且与拆迁量大、新房市场供应量小等短期因素有很大的关系，还不能代表这些城市的二手房市场已经真正形成规模。
二手房市场和新房市场共同构成房地产市场，在整个房地产市场供求比较平衡的状态下，二者的增长存在一个此消彼长的零和关系。从广州二手房市场近１１年的增长与新房市场存在的比较明显负相关关系，说明了这一点。在中国房地产２０多年的发展中，总体市场已经达到基本平衡或供略大于求。这种情况下，国家限制房地产开发市场投资，很可能会进一步刺激二手房市场放量，从而为百强企业提供更大的市场空间。
从北京、上海等六个主要城市的情况来看，部分城市百强企业对二手房市场的平均占有率已经达到３２％。这说明百强企业随着二手房市场增长而得到迅速发展，并成为了二手房市场的主力军。百强企业有责任、有意愿也有能力参与市场机制的建设，对二手房市场的稳定健康发展有着积极的促进作用。
房地产经纪企业百强的发展趋势
"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"通过对百强企业的系统研究认为：企业规模化、经营专业化、信息技术化、诚信品牌化、服务个性化将是百强企业的发展趋势：
１、企业规模化
近几年，大部分百强企业开始认识企业规模过小的问题，通过增加分店、收购等方式扩大自己的规模。２００２－２００３年百强企业的分支机构增加了２８．９８％，员工总数、注册经纪人、成交总额、房源套数也随之大幅增加。
２、经营专业化
市场细分是一个成熟市场的必由之路，专业化是提高市场效率的重要途径。百强企业通过对各个部门在不同种类服务和服务的不同阶段进行明确的分工，同时合理判断企业在产业价值链中的核心竞争力，采取集中化策略，专注自己的优势业务。随着市场的发展，行业和企业内的分工将越来越明确化，百强企业也必然走向一个越来越专业化的道路。
３、信息技术化
百强企业不仅建立自己的面向客户的网络信息服务平台网站、利用高效的房地产网络发布房源信息，还在逐渐采用ＭＩＳ信息共享系统等新技术与经营紧密结合的方式作为百强企业的重要经营手段。百强企业要做强做大，就必须采用现代化技术提升企业信息处理能力。只有进一步加强信息水平和技术优势，才能形成企业的市场优势，已经成为百强企业的共识。
４、诚信品牌化
随着房地产经纪市场发展的成熟，房地产经纪企业面临着大浪淘沙，企业间竞争比拼的是经营水平，但如果不能保持诚信形象，即使以往再强的企业也会在一夜之间失败。百强企业在长期经营中形成良好的社会形象在企业以往成功经营中无疑起到了关键的作用，但百强企业不满足已有的成绩，希望逐渐把诚信形象提升为企业整体品牌，使之在企业进一步发展过程中转化为具有巨大价值的无形资产。
５、服务个性化
服务是房地产经纪企业的根本，研究客户需求是房地产经纪企业的重要工作。百强企业不仅要为客户提供交易信息，也要根据客户的实际要求为他们提供个性化的服务平台。从房地产经纪百强企业来看，大都提供了菜单式服务内容供客户选择，根据客户的需求，不断创新服务，已经成为他们关注未来发展的一个重要途径。
中国房地产经纪百强企业阵容
１． 上海房屋置换股份有限公司
２． 上海信义房屋中介咨询有限公司
３． 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司
４． 上海中原物业代理有限公司
５． 广州满堂红置业有限公司
６． 上海太平洋房屋服务有限公司
７． 中原地产（深圳）有限公司
８． 戴德梁行•泛城（中国）
９． 天津顺驰置业有限公司
１０． 上海新澳投资咨询有限公司
１１． 南京市房屋销售置换实业有限公司
１２． 深圳市世华房地产投资顾问有限公司
１３． 北京我爱我家房地产经纪有限公司
１４． 广州美联房地产顾问有限公司
１５． 上海爱建立好信房地产经纪有限公司
１６． 重庆金丰易居房屋置换有限公司
１７． 深圳市中联房地产企业发展有限公司
１８． 天津市广厦房地产经纪有限公司
１９． 美联物业顾问上海有限公司
２０． 上海臣信房地产经纪有限公司
２１． 深圳市中天置业评估有限公司
２２． 天津龙盛房地产经营有限公司
２３． 重庆大泽置业代理有限公司
２４． 广州房屋置换有限公司
２５． 美联物业顾问深圳有限公司
２６． 成都富力房屋置换有限公司
２７． 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司
２８． 广东合富房地产置业有限公司
２９． 杭州房屋置换有限公司
３０． 深圳市新峰地产顾问有限公司
３１． 广东经纬房产咨询有限公司
３２． 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司
３３． 天津市津房置换河西连锁有限公司
３４． 世联地产顾问（中国）有限公司
３５． 上海华一房产经纪有限公司
３６． 天津汇众房地产经营有限公司
３７． 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司
３８． 同致地产顾问集团
３９． 广州珠江中原物业顾问有限公司
４０． 上海复易房屋置换经纪有限公司
４１． 北京中大恒基房地产经纪有限公司
４２． 深圳市星联地产顾问有限公司
４３． 苏州市房屋置换中心
４４． 世家机构•汇高行市场研究咨询有限公司
４５． 杭州裕兴房产代理有限公司
４６． 重庆宏佳房地产交易有限公司
４７． 重庆兰德房地产咨询公司
４８． 北京链家宝业房地产经纪有限公司
４９． 江西省投资置业顾问有限公司
５０． 重庆渝房置业顾问有限公司
５１． 温州海螺置业有限公司
５２． 昆明新亚房地产经纪有限公司
５３． 杭州广策房屋置换有限公司
５４． 上海中房房屋置换有限公司
５５． 江苏逸仙房地产经纪有限公司
５６． 深圳市创道房地产经纪有限公司
５７． 福州南新房地产代理有限公司
５８． 北京信一天房地产经纪有限责任公司
５９． 广州市丰盈置业发展有限公司
６０． 上海达世房地产经纪公司
６１． 福州麟骋房产中介服务有限公司
６２． 广州市泷泽房地产销售代理有限公司
６３． 上海地田实业有限公司
６４． 昆明佳佳灵房地产经纪有限公司
６５． 江西京昌房地产开发咨询服务公司
６６． 北京海煦置地房地产经纪有限公司
６７． 杭州华立房地产代理有限公司
６８． 上海枫林房地产经纪有限公司
６９． 深圳昌鑫地产营销策划有限公司
７０． 上海富尔顿房地产经纪公司
７１． 上海海辰房地产经纪有限公司
７２． 无锡市房屋置换中心
７３． 上海昊业房地产经纪公司
７４． 广东珠江置业有限公司
７５． 北京正华源房地产经纪有限公司
７６． 杭州中瑞房屋置换销售有限公司
７７． 上海君业房地产经纪有限公司
７８． 广州方圆地产顾问有限公司
７９． 北京佰家房地产经纪有限公司
８０． 广州祈安房地产代理有限公司
８１． 北京巨业通房地产经纪有限公司
８２． 广州市城建开发兴业房地产中介有限公司
８３． 北京美伊房地产经纪有限公司
８４． 广州市德诚行地产代理有限公司
８５． 北京置换家园房地产经纪有限公司
８６． 武汉市华明达房地产信息有限公司
８７． 福州麦田房产代理有限公司
８８． 武汉市德力房地产经纪有限责任公司
８９． 广州市羊城房地产咨询有限公司
９０． 北京兴业安居房地产经纪中心
９１． 湖南长房物业置换有限公司
９２． 沈阳智虹房屋置业有限公司
９３． 北京顺益兴房地产经纪有限公司
９４． 上海万创房地产咨询有限公司
９５． 厦门市住房置业担保有限公司
９６． 长春房屋置换股份有限公司
９７． 上海康健房屋置换有限公司
９８． 北京首创金丰易居房地产经纪有限公司
９９． 西安高新置业投资有限责任公司
１００． 上海顺和房地产经纪有限公司
责任编辑/ershoufang.hainan
