谁能买到？升值谁受益？限价房四大待解决疑问

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月21 日　新华网

疑问一谁能买到限价房？

在绝大多数普通消费者眼里，这都是一个最令他们关心的问题；而对于政策的制定者来说，让正确的人群买到限价房，更直接关系到政策的成败。张剑告诉记者，同廉租房、经济适用房一样，限价房同样面临着如何公平合理分配的问题，但在这一点上，显然，以目前的机制，很难达到真正的理想状态。

对于限价房的购买人群，现有的政策指标基本集中于这几个方面：北京户口、家庭首次置业以及一定数额的收入上限，但问题在于，“在目前的情况下，很难有一个系统去判断一个人或者一个家庭的实际收入水平和房屋所有情况。”张剑认为，单是这一点，限价房在销售上的难度就很大，必须有更为具体和更为先进的指标系统保障限价房的分配。

同样争论颇多的是“北京户口”这道门槛。在很多人看来，在北京工作和生活着很多外地人，他们在纳税上并没享有任何 “折扣”，那么在享受限价房这项政府福利时，也不应该被与本地人差别对待。“北京户口的限制只能说是一种权宜之计，如果外地人也可以买限价房，那么就会有更多人进入北京，给城市带来更大的膨胀和压力。因此限制北京户口，其实是控制人口规模的需要。”但同时张剑也指出，对于长期工作和生活在北京的外地人来说，这样的限制确实有失公平，因此，单纯的限制或者放开都不是最理想的方案，需要有一个更具体、更细致、更有针对性的政策出台，才能解决由户口所引发的限价房分配矛盾。

疑问二限价房升值谁受益？

让房子成为消化住宅刚性需求的载体，而不是有钱人投资发财的工具，自然是限价房政策出台的初衷之一。但不可回避的是，在“涨”声一片的房地产市场里，因土地升值而带来的房产价值的提高是一件自然而然的事，而作为本身就远低于市场上普通商品房价格的限价房，房屋在尚未建成时就已被注定拥有着比其实际售价高出很多的价值。

这就带来一个问题，对于限价房的购买者来说，当他们有能力改善自己的居住条件，准备更换住宅时，他们是否可以像目前经济适用房满五年可作为商品房再上市交易一样，随行就市，把手里的限价房按当时市场价格出售或者出租呢？

显然，这种可能是不合理的。张剑指出，限价房的价格低，是建立在政府限地价、开发商限房价这两大基础之上的，也就是说，是政府和开发商各自出让了一部分利益，从而使得中低收入者能够买到价格相对较低的房子。那么，作为一种“不完全的”商品房，当购买者已经不需要限价房来解决居住问题时，限价房也不应该被视作一件普通的商品被居住者按市场情况出售。

“这其实是一个产权问题。”张剑指出，如果限价房的产权完全在购房者手里，那么他自然有权对限价房进行出售或者以其他方式来处置，并从中获益；而如果购房者手里是“不完全产权”，产权与政府共有，那么政府也处置这套房产时也拥有发言权，就可能让限价房始终发挥其本来的作用和意义。

疑问三限价房会不会成为“问题房”？

围绕限价房的另一个疑问在于建筑本身。我们知道，在住宅价格中，除了土地价格和相关税费，设计成本、建安成本以及开发商一定比例的利润都是缺一不可的组成部分。然而，限价房之所以能够“限价”，压缩开发商的利润空间几乎是注定的重要途径，而对于以追求经济效益最大化为首要生存目标的商人而言，可不可能让他们心甘情愿地降低利润，而非通过降低成本的方式来“兼顾”利润和价格，在很多人眼里都是一个硕大的问号。　张剑认为，如果开发商为不过多牺牲利润，在建筑上能省则省，甚至不惜偷工减料，那么一旦发生严重的质量问题，让限价房成为了“问题房”，所产生的经济损失和社会不良影响都是非常可观的。而即使开发商在建筑质量上没有动什么手脚，但同样出于节约成本的考虑，降低了建筑的品质，或者压缩了设计成本，即使短期内满足了人们的居住需求，长期来看也会成为城市的负担。

“限价房毕竟是一个阶段性的产品，而建筑存在的年代肯定要久于政策适用的时间。如果我们为了眼前的需要，建造了大量设计水平和居住品质较低的房子，那么当有一天我们不再需要限价房时，这些住宅所处的位置和状况都将变得特别尴尬，反而与整个城市的环境格格不入，是拆是留都非常令人为难。”

疑问四限价房能走多远？

“目前的住宅建设大体可以分为两类，一类是市场性的，一类是政策性的。”张剑告诉记者，对于前者而言，完全由市场调节，按照供需关系来实现价格的浮动；而对于后者，目前相对成型的是廉租房和经济适用房，虽然政策都有待进一步完善，但毕竟有实践的经验。但对于限价房来说，从其性质是介于市场和政策之间，如何协调好政策与市场之间的关系本身就是一个难题；同时，限价房在此之前几乎没有什么可供参考的经验，各个城市在执行过程中都不同程度地遇到了一些问题，因此限价房从无到有、从不成熟到成熟的过程，必然是对政府执政能力的一次非常严峻的考验。

同样面临考验的还有经济因素。张剑说，将土地作为限价房用地，背后还意味着财政收入的牺牲，因此经济的压力同样是对政府的一个考验。而在财力和执行能力的双重考验下，限价房能否顺利发展下去，并且作为一项有很强连续性的政策一以贯之，都需要由时间给出最后的答案。