论市:7折优惠取消买房人可选公积金贷款

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月9 日网络

优惠取消或可产生三大影响

执行逾一年的房贷7折优惠政策，关于未来是否续行的说法也较为多样，未来此项优惠政策一旦不续行，产生的影响将非常之大，甚至将可能引起市场走势发生根本转变，这主要体现在以下三个方面：

首先，相当于房价上涨近10%，将影响六成以上人群推迟购房

据统计数据分析，当前北京13个区县二手房平均成交总价在93万元左右，假设贷款八成即75万元为例，以等额本息还款法贷款期限20年，其0.7倍最低优惠利率比0.85倍优惠利率节省支出86820元，占总房款的9.3%。从某种意义上说，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。

其次，持有成本超出预期将可能造成抛售

据数据分析，2009年1—10月，尤其是下半年以来，引致需求在支撑二手房成交量连续上涨上起到了重要的支撑作用，据推算至少有近三成6万套左右二手房成交属于房价轮番上涨下的恐慌性提前入市行为，远远高于近几年引致性需求的成交。一旦七折利率优惠停止，并且波及到已贷款的房产消费者，那么这部分引致性需求将受到直接冲击，未在预期内的持有成本增加，造成支付能力乏力，可能将引发短期内的房源抛售局面。

第三，需求无力入市与抛售并举，造成二手房成交低迷

基于今年以来房价的快速上涨，让大部分需求已过于紧绷，而七折优惠利率一旦取消，会让已然紧绷的变为无力购房；与此同时，今年以来引致性需求过快增涨的特殊情况，也让房产持有者承受能力过于薄弱，持有成本一旦增加，也或将引发抛售。也就是说，将可能发生需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整个房产市场来说，新增需求迫于成本压力难以入市，发生整个交易市场跌入谷底的情况。

而面对可能将取消七折优惠利率的风险，消费者该如何应对呢？专家认为，只能是选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，尽量选择组合贷款，这只能是一定程度抵御了风险，而不能从根本上规避。

借款人目光转向公积金贷款

据数据显示，11月第一周公积金贷款的成交量环比上周上涨近17%。分析原因有三点：

第一，公积金贷款政策优惠，相对稳定

根据以往央行调整利率的贯用手段，如果房贷七折优惠利率调整有可能会从下一年度的1月1日开始，对于还贷中的老房贷来说也将面临按照调整后的利率重新计算还款金额，这样的话即便借款人现在享受房贷七折优惠，一旦政策有变可能也会变成“幻影”。

但是公积金贷款与之正相反，目前来看政策相对稳定，3.87%的利率比同期商业贷款七折还要低，在政策敏感时期博得了更多借款人的“赏识”，成为现在借款人愿意使用的最佳贷款工具。

第二，业主着急售房，认可公积金贷款

受年底税费减免政策到期影响，对未来政策的预判性不明，导致不少业主出现急售房产的现象。专家指出，以往多数业主不愿意接受购房人使用公积金贷款，因为公积金流程慢于商业贷款，会影响业主拿到房款的时间，而如今多数业主出于对政策未知的考虑，大部分人同意购房人使用公积金贷款买房，这也是导致公积金贷款交易量有所上升的重要因素之一。其实在借款人资料准备齐全且配合办理的情况话，一般10个工作日左右即可比完成批贷、放款。

第三，无二套房限制，结清可再使用

和商业贷款相比，公积金贷款还有一个明显的优势，那就是公积金贷款没有二套房的限制。现在商业贷款二套房政策不断从严，即只要有过贷款纪录，无论是否结清，再次购买第二套房，都会被算作二套房，需严格执行首付四成，利率上浮1.1倍的政策。而公积金贷款则相对宽松，借款人不论之前使用的商业贷款还是公积金贷款，用公积金购买第二套房时，仍会按首付20%、利率3.87%来执行，这无疑为借款人省下一笔不菲的支出，但伟嘉安捷提醒借款人，如果借款人之前使用的是公积金贷款，需结清之前贷款方可再次使用公积金贷款。

到年底前，公积金贷款成交量可能还会出现一个增长的小高潮。

责任编辑/liyizhen.hn.esf

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