每周地产评论：美元反弹 油价回落及楼市新走向!

 楼市风云 每周述评

每周地产评论

当下正处于气侯变化的时间点上，北京开始下雪，深圳的温度开始骤降。

来自于经济方面的气侯，也是显而易见的。

正如香港《信报》社评所描述的：“从各种迹象看来，金融市场正处在大变前夕。大变之一，是加息潮正在起步，且有蔓延之势，继启其端的澳洲之后，印度央行也在27日宣布调高法定流动率（Statutory Liquidity Ratio），并要求银行将更多现金投资在政府债券，以限制信贷增长。印度调高法定流动率之后，金融市场估计挪威央行也会因为当地房地产价格大升而把利率向上调，结果预测准确，挪威昨天宣布加息零点二五厘，成为金融海啸之后首个加息的欧洲国家。投资市场大变之二，是美元的动向。上周首二个交易日美股大挫，已令投资者体验了美元转势带来的威力；以一篮子贸易伙伴货币编制的美元指数周一上升百分之零点七，是一个多月来最大单日升幅，市场对美元滙价风险的评估正在生变，特别是29日（周四）美国公布第三季ＧＤＰ数据，对美息动向有重要启示。随着股市跌幅扩大，美元套利交易平仓明显增加，令跌势加剧，而美元反弹也同时拖累了大宗商品价格下挫。正如末日博士鲁宾尼所言，资产价格已被成本低廉的资金不断推高，但美元不可能无限期下跌，一旦美元跌势逆转，全球市场将会崩盘。末日博士也许言重，但美元转势的风险及其杀伤力是必须严加提防的。”

尽管，美国10月29日公布第三季度国内生产总值强劲增长3.5%增长超过了经济学家们的预期，但经过短暂的兴奋后，随后的市场变化确实更值得关注。

10月30日，美国商务部报告，9月份新房销售数字环比减少了3.6%，另外，美国商务部公布的数据显示，在美国政府实行的"旧车换现金计划"结束后，今年9月份美国消费者开支环比下降了0.5%，是5个月以来的首次下降，为2008年12月经济衰退最严重时期以来的最大跌幅。而此前公布的美国9月新屋销售数据也意外大跌，为6个月来首次下滑，年率较上月下滑3.6%至40.2万户，此前市场的普遍预计为44万户。同时，密歇根大学与路透联合报告，美国10月份消费者信心指数从9月份的73.5跌至70.6。随即，受此不佳数据影响，美国三大股指均暴跌逾2.5%，并录得自5月以来的最大单周跌幅，其中，道琼斯工业平均指数更创出自今年7月以来的最大单日跌幅。上周，道指累计收挫2.6%，标普500指数则大跌4%，纳斯达克综合股价指数重挫5.1%。

与此同时，投资者对美国经济复苏信心的怀疑情绪也波及了大宗商品交易。因对原油需求的忧虑重现，美国原油期货结束四天连升势头。30日，纽商所12月交割的原油期货收挫3.59%，报每桶77美元，上周累计下挫4.34%。伦敦12月布兰特原油期货收低3.64%，报每桶75.20美元，上周累计跌幅4.71%。纽商所的金属期货上周五同样收跌。纽商所12月黄金期货收跌0.64%，报每盎司1040.40美元。12月白银期货SIZ9收挫2.4%，报每盎司16.255美元。此外，芝交所12月软红冬小麦期货上周五收跌1.9%，录得10月12日以来的最低收位；玉米期货收跌3.6%；12月豆油期货合约收低1.12美分。

美股遭到重挫令美元意外小幅回调。30日，美元兑一揽子货币录得四周以来首周上涨，美元指数上周五上涨0.6%，至76.40点，一周累计上涨1.3%，为6月以来最大单周涨幅。该指数跟踪美元对6个主要贸易合作伙伴国货币间汇率。

11月1日，有着101年历史的世界商业金融机构领军企业、美国主要中小企业商贷机构CIT集团因严重财务问题申请破产保护。这已成为美国历史上第五大破产案，仅次于雷曼兄弟、华盛顿互助银行、世界通讯及通用汽车。之前一天，美国金融监管部门10月30日宣布关闭9家银行,创自金融危机爆发以来单日银行倒闭最多纪录。至此,全美今年有115家银行倒闭。另据有关数据统计，全美今年已有115家银行倒闭。为此，我们可以肯定地判断，美国的金融体系仍存不稳定，甚至让人们担心第二次“金融海啸”袭来。

正是在这样的背景下，对冲基金之王索罗斯上月当地时间 30日在匈牙利布达佩斯的一所大学进行演讲时说：“双谷衰退(double dip：经济在复苏过程中，再次出现萧条的现象)是无法回避的现实。”索罗斯说：“令人遗憾的是世界经济会失去活力，可能会陷入双谷衰退。这种情况是在2010年到来，还是2011年还无法确定。”

同一天，被称为“末日博士”的悲观论者、《The Gloom, Boom & Doom Report》主编麦嘉华(Marc Faber)在接受经济专门频道CNBC采访时表示：“不相信这次公布的GDP数值，市场会认识到这次公布的GDP根本没有参考价值可言。”麦嘉华就做出如此严厉批评的依据指出：“在个人收入和失业率方面，没有出现积极信号。”

诺贝尔获奖者、美国哥伦比亚大学教授斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz)31日在中国上海举行的一次论坛上表示：“美国经济离结束萧条还很远。到了2010年，美国经济也不可能实现像今年第三季度的增长。美国这次公布的GDP增长率数值非常好，但如果没有奥巴马政府的经济扶持政策，可能会非常糟糕。”斯蒂格利茨也和麦嘉华一样关注失业率等依然没有好转的情况。斯蒂格利茨说：“如果说经济变好是指工人找到正式工作，企业售出所有生产出来的产品，那么经济萧条还没有结束。”

因此，我们不妨把美元反弹作为一个重要的信号进行研究。一般来讲，从历史经验看：当经济数据令人失望、对复苏前景不明朗时，美元作为避险资金的就会上涨；而当经济数据利好时，就提振市场信心，美元则会下跌。而当下的美元反股，我们正可以解读为：由于对经济复苏前景仍存疑虑，投资者正在酝酿避险之道，而这自然成了美元上涨的重要理由。　　

关于美元走势，之前本人也谈了不少，也有不少经济学家给予了前瞻分析。其中，大多是持“美元长期走弱”的观点，其立足点是，美元贬值利于美国出口与经济复苏，同时，也支持美国继续印钞。仿佛，美国印钞可以带动全球复苏一样。然而，流动性的泛滥，是制造泡沫的元凶，而非复苏的推动力。于是，有经济学家判断美元转势要取决于资产泡沫、大宗商泡沫程度，以及通货膨胀。我以为，这一种解释比较合理。因为，这会促成美国不得不加息，重视结构改革与实体经济发展。然而，这个趋势，似乎来得比预想得快，至少也是一场“预演”。

我们可以想象，美元反弹意味着什么？毫无疑问，会刺破当下的泡沫，油价已开始回落，黄金价格开始盘整，股市，楼市的泡沫也自然会退潮。著名投资者吉姆•罗杰斯认为，美元反弹可能持续一段时间，与之相对应的是，股市和商品价格的继续下跌。全球最大债券基金PIMCO的执行董事比尔•格罗斯也警告说，当前股票和其他高风险资产可能已经见顶。另外，今年迄今为止，美国基准的10年期国债收益率已累计涨了1.25个百分点左右，至3.5%附近，也是极为不正常的信号。

不可否认，美元走弱，已成了一个经济走向泡沫的符号。石油输出国、金砖四国在输出廉价资源与劳动力后获得不断贬值美元后，一方面增强外汇储备，另一方面又不得不投回美国，造成了本土泡沫，又让热钱流向生产国，推动各国资产泡沫越吹越大。然而，当下状况比金融危机之前更严重，因为以G20代表的国家，已集体、史无前例地向市场注入巨大流动性。但是，随着通胀预期的到来，随着各国加息步伐的逼近，以及美元反弹的信号，都将改变世界经济的格局。因此，美元反弹将是市场变化的一个重要转折点，牵一发而动全身，以此来判断下一轮的经济前景是具有标志性意义的。

回到中国经济上来，我们不妨从房地产业谈起。毫无疑问，正是在之前美元贬值的背景下，中国政府为“救市”，9月末,M2供应增长一度达到29.3%,银行信货额度已过8万亿，为市场注入了大量流动性。然而，大量资金流入到了股市与楼市，这对提升信心起到一些作用，但这也泛起了一定的泡沫。

据国家统计局数据显示：今年1-9月，全国住宅销售面积为5.4亿平米，住宅销售金额2.4万亿元，同比分别增长46.4%和78.2%。其中,商品房销售额同比增长73.4%,已经远远超过2007年最高点的水平,但增幅已趋放缓。1-9月的住宅销售面积是2008年全年的96%，住宅销售金额是2008年全年的119%，住宅销售金额已超过2008年全年水平，住宅市场整体呈现量价齐升的格局。 然而，尽管就在各大城市频频出现“地王”之时，全国房地产开发企业完成土地购置面积却同比下降22.1%，只为21451万平方米。虽然,全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%，但房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%。

据央视报道：今年大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情，今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计，今年1到9月份，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

近期上海统计局公布了前三季度的房地产数据显示：前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米，下降11.2%；新开工面积为1114万平方米；施工面积同比下跌3.5%。这三项指标皆表明供应紧张，而前三季度商品住宅销售面积却高达2230万平方米，同比增长49.5%，规模远大于竣工量和新开工量。

据广东省数据显示,前三季度广东商品住宅销售面积与销售额同比分别增长58.2%和71.98%,均价6309元/平方米,同比增长8.72%,为近年同期新高。其中,第三季度均价6864元/平方米,环比增长12.43%；销售面积1573.05万平方米,环比下降8.8%。 今年前三季度广东开发商土地购置面积1349.38万平方米,同比减少41.49%,其地价均价852元/平方米,同比减少13.65%。而前三季度商品房新开工面积仅3715.55万平方米,同比减少29.53%,其中住宅新开工面积2966.36万平方米,同比减少29.83%。

关于房地产投资,报告显示,前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元,同比下降8.12%,但比上半年收窄了7.28个百分点,总体已超过2007年同期水平。对于固定资产的投资,深圳前三季度依旧是加速增长,全社会固定资产投资为1120.48亿元,增长15.4％。其中,基本建设投资687.99亿元,增长25.9％,更新改造投资为103.01亿元,也增长了8.0％。但房地产开发投资依旧是持续负增长,为295.07亿元,下降3.3％。

另外，也有数据显示：前三季度河北全省商品房空置面积增长186.9%。

综合上述，你可以明显地看到，今年以来，房地产消费对中国经济的巨大贡献，销售金额的增长远超过销售面积，也足以说明，房价的暴涨成为今年的主要特征。但也可以看到全国、各地的新的土地购置面积在大幅下降，这意味着什么？本人认为，一是，土地供应依然不畅，多数“地王”是被国企和大企业拿去，而大部分开发商拿地较为困难；二是2009年的突如其来的行情，并未让开发商有较高的前瞻性提前或低价吸纳土地；三是对上轮房地产市场调整反思还未完成，对前景仍然迷茫；四是房地产结构矛盾，今年以来，一线城市高端物业卖得好是事实，但面向中低收入的产品不是亮点，二、三线城市仍有较大空置现象，河北省就是个典型的代表。五是由于流动性泛滥问题，导致大量避险、投资、信贷、国际资金涌入包括香港在内的，一线大城市，快速制造了泡沫，房价已是高处不胜寒。

然而，中国楼市随着美元反弹，将面临着热钱回抽的危险。未来的问题，不是供不应求导致房价再次暴涨，而是要收拾原有不合理的泡沫、资产溢价。

当然，当美元反弹持续时，中国仍然可以继续超宽松的货币政策，以支持流动性，那么，房地产的泡沫将会变得无以复加。

国家统计局网站“统计学家”视频访谈节目近日专访国家统计局固定资产投资统计司的汲凤翔司长表示，据初步测算，前三季度最终消费对GDP的贡献有4个百分点，投资贡献了7.3个百分点。说明今年前三季度经济增长主要还是由投资来拉动的，投资在经济增长中起到了主要的作用。

毫无疑问，长此以往，投资亦不可地持续的，出口即将要触底，也难以有大作为，因为全球经济仍然在复苏前的黑夜。而最悲哀的是，消费还身陷“泡沫”之中。

原则上来说，本次金融危机发生后，人民币与美元同时进入到了贬值通道，只不过美元更明显，但人民币供应量增长已大大超过美国。但中国的很多钱大都投在了固定投资上了，而在消费方面依然不振，未来的住房供应也自然受限。在应对贸易方面，法国财政部长拉加德(Christine Lagarde)10月27日表示，法国和中国都极为盼望美元走强。尽管，汇率不是单方面的，各有政治考量，但这一信号已十分明显，美国不得不考虑其金融体系的彻底改革、医疗改革、通货膨胀，以及失业率，而不是为出口而制造贸易保护主义、资产泡沫。

话说到此，可能你会问，弱势美元是长期趋势，还是强势美元是长期趋势？这个问题比较有意思。这或许要分阶段看，对于当下来看，似乎弱势美元是大趋势，符合美国政府当下意愿，但这已让全球资产泛起了泡沫。然而，美国的很多贷款并未贷出去，只限于美联诸与商业银行之间，而这些钱的主要用于炒作大宗商品、黄金等套利活动，并没有进行实体经济。CIT的破产保护也正应证了美国中小企业的困境。中国试图用四万亿等一揽子计划来拉动投资来弥补出口不足，但在消费这一关却无法轻松。另外，鼓励投资又一次留下了“产能过剩”的祸根。简单地说，房价可以卖得很高，但泡沫很难持久，最终大多人的消费无法大面积启动，复苏就不会牢靠。也正因如此，中美两国的主流意见，仍是刺激，仍奢谈退出机制，是可以理解的。也一点共识需要指出来的：中美两国都需要企业好转、就业复苏。而这时的美元反弹利于市场回归理性，也有利于实体经济由“量变”到“质变”。

美元的反弹，并非意味着人民币要贬值，这也是各国不允许的，博弈也必然少不了。如果人民币重归升值通道，中国又将上演热钱奔袭、“日本式”资产泡沫和滞胀的大戏了。

相信，随着美元反弹，或许世界会再给我们一次去“泡沫”、加强结构改革的机会。否则，全球经济的不确定性最终将倒逼美元走强。

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