二手房优惠政策将到期解析10月二手楼市变化

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日网络

从统计数据来看，10月份全市二手挂牌量为17000套，环比萎缩了28%。但从汉宇地产全市15个区域近百家门店统计数据来看，10月下旬以来全市挂牌量呈现小幅增长的势头，特别是虹口、普陀和闸北区域，十月下旬10天的挂牌量占全月总挂牌量的6成以上。据门店业务员反映，挂牌量的增加来源于近期即将受可能变化的税费政策影响较大的“2年以上，5年以下房源”，这些区域的中环附近挂牌量有2～3成的增加，其中满足“2年以上，5年以下房源”条件的增加幅度较为明显，达到30%左右。目前这些房源在门店的总体挂牌量上不足15%，但是却是市场最关注或者说成交最活跃的一部分房源，买家和经纪公司对这一类型的物业都比较感兴趣。

上述提到了买家对这类型的房源比较感兴趣，首先在于这类型的房源能够满足买方的需求。随着上海中环线的逐渐成熟，目前中环是自住需求和改善型需求最为理想的居住区域，。特别是2006～2007年时中环的供应量非常大，在2007年成交量占到全市40%左右，是当时改善需求甚至是投资投机需求的主战场。比如闸北的大宁板块、普陀的万里板块都是市场关注的重点板块。经过近几年的发展，目前这些板块生活配套已经比较成熟，出行也非常便利，但与内环以内动辄3～5万元/平米的房价相比，目前这些区域2万元/平米左右的二手房房价对于部分改善型需求还是可以接受的。另外，这些区域在前两年供应量很大，目前二手市场房源充足，可选择的余地也比较大。特别是2006年年底或者2007年初较低价格买入的新房，今年才刚刚满2年，在目前进入倒计时的的税费优惠时期，特别是营业税优惠的背景下，很有可能采取降价销售的策略降低售房的成本。其实，这对于经历了2009年房价高歌猛进但尚未购房的购房者来说也是一种心理安慰，所以近期对于这类型的房源，购房者比较有兴趣。

持有这类型物业的房东有两类：第一类是当时购房的年轻人，经历了几年的发展，现在面积不满足居住需求，需要进行居住环境改善的群体。第二类是投资者，在07年房价快速上涨中看到获利空间冲入市场，但楼市低迷又不舍得高额成本退出的拥有一定实力的投资者。对于前者来说，他们看中的是如何换的适合自己居住的房屋。所以，如果已经看中甚至预定了自己喜欢的房子，一般更看重交易速度，而对价格不太敏感。他们可以由于下家的付款满足他的要求而对价格有1～3%的折让，具体到钱款上会有2～5万元的让价空间。而对于第二类投资者来说，他们目前出售该套房屋后就会退出这个领域的投资，所以不到最后时间他们对价格是不会放手的。这类群体对价格、费用都计算的非常清晰，目前由于距离最后时限还有两个月的时间，按照正常的操作方式完全可以在12月底完成过户，所以目前他们依然期望卖到最高价，即使有降价销售的房源议价空间一般也不会超过2万元。

目前执行的税费政策其初衷是为了购房者以较低的成本购买房屋，增加住宅物业的流动性。所以政策自始至终在心态方面对购房者的影响大于对卖房者的影响。虽然从表面上来看，卖房者在政策中获得的收益最大，但是在市场向好的情况下，卖房者的任何成本都可以转嫁给购房者。所以，经历了2009年一轮楼市回暖后，目前购房者对即将到期的税费政策心理变化也最大。这表现在一方面：在09年已经购房的购房者对该政策毁誉参半。因为，由于此政策的出台，他们在交易成本中确实少了很大的负担，但是也正是这些政策让楼市迅速的回暖，他们却承担了房价快速上升的巨大成本。另一方面：在09年目前为止尚未购房的购房者对该政策也是犹豫不决。因为从目前的种种迹象来看，该政策在今年年底到期后延续的可能性很小。那么在两个月之后购房的购房者不得不承担更高的交易成本。但是如果随着税费政策的取消，会带来楼市的深度低迷和价格一定的调整，这些观望的购房者能够以更低的房价买到自己理想的住所，这何尝不是一件好事呢？所以，不论是不是已经购房，现在的购房者心情都是非常复杂的！

责任编辑/liyizhen.hn.esf

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