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http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日 杨冬 新闻晚报
尽管尚没有正式披露项目的确切建址，光是“上海迪士尼项目申请报告获国家有关部门核准”这则消息，就足以令一直备受关注的浦东川沙再度成为众人瞩目的焦点。此前，外界一直风传上海版“米老鼠和唐老鸭”的“足印”将落在，其周边未来住宅、商业地产的发展潜力如何，有关专家今天上午在接受采访时，观点不一。
或会对周边住宅带来负作用
尽管近几年流传着好几种版本，但关于上海迪士尼项目选址的最主流的说法，还是位于浦东川沙和原南汇交界的黄楼区域。而这一区域，至今已直接演化为对川沙的追捧。
早在数年以前，上海迪士尼项目要建在浦东川沙镇的消息传开后，川沙镇的土地价格便开始上升，地价从按亩计算，变成了按平方米和按天计算。
据当地人介绍，上海迪士尼项目规划选址接近6平方公里的区域里，共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998-2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司，也有作为厂房用地出租的。在川沙当地的乡村公路旁，多处可看到写着出租厂房的横幅。
“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩/年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格已翻了将近500倍。
据川沙当地的房产中介介绍，川沙新房房价已从2004年初的每平方米3000多元，一路飙升至当前的1.4万左右，与上海市平均房价持平。尤其是去年3月市有关领导首次表态迪士尼最合适的选址是浦东后，川沙一度创下每平方米超1.6万元的月成交价。
中原地产香港公司研究董事提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。
卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼对周边的住宅几乎无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。
当地商业配套目前严重滞后
“周边几乎没有像样的高品质商业项目。”地产置业顾问洪清池说道。据了解，由洪清池参与的绿地・东海岸国际广场便位于当前的浦东川沙镇境内。
洪清池说，川沙镇内周边几乎看不到市区内司空见惯的高楼大厦，只有极少数的酒店，提供部分楼层作为商务空间用以办公，然而周边的商业配套却几乎为零。
据当地居民讲述，川沙一带层次相对较高的只有现代广场一处，除此之外，新源路步行街消费档次较低，购物环境很不理想。
作为一个商业综合体，迪士尼建成之后将会大大拉动餐饮、交通、酒店等各项服务业，据保守估计，迪士尼落户上海将为上海每年带来至少1000万的旅游人次，带来的相关效益可以预知。
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