【搜房博客】王伟业:房地产泡沫危及中国经济

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日王伟业宁波搜房网博客

自国际金融危机爆发以来，中国经济受到很大冲击，大批企业倒闭，大量民工失业，出口急剧下降，财政收入锐减，经济直线下滑。经济衰退加剧了社会矛盾，直接危及到社会的和谐。为了挽回经济颓势，实现“保八”目标，中央政府采取了一系列刺激经济的措施，如四万亿政府救市方案以及放宽信贷政策等等。这些措施，短期内见到了一定成效，但从长远来看，副作用也很大，潜伏着很大的危机，一旦爆发，将使中国经济遭受重创。

在这轮经济刺激方案中，不可否认，最重要的措施是扶持房地产，给房地产业大开绿灯，在资金、土地、拆迁等方面全力配合，以房地产带动经济增长，刺激消费。央行放宽信贷后，前十个月信贷规模已超十万亿元，较去年同期几乎翻了一番，占全年GDP的40%左右。这些钱，绝大部分都流入了房地产和股市。可以说，全社会的生产资金都流入了房地产这个鸡蛋篮子里。大量资金的涌入，使房地产业回暖，开发规模空前，房价也扶摇直上。

以房地产为龙头带动整体经济，有几方面的原因。首先是地产业关联性强，带动作用大;其次是房子作为固定资产投入，价值高，对于刺激消费促进内需效果明显;最主要的是，房地产和各级政府利益关系太大，地产业是政府财政的主要来源。房地产业赋税奇多，计有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、企业所有税等八九种，这些税费，除契税外，其余都是由地产商承担，仅仅税费就占房价的20%左右，不但高，而且有重复计税之嫌。而且，政府掌管着土地，开发商的土地都来源于政府，政府从农民那里低价征收土地，又高价出售转让给开发商，转手牟取暴利。而土地在房地产成本中占很大比例。总的来讲，地方政府是最大受益者，地方政府收入占房价的三分之一以上，超过了开发商的利润，而且坐享其成，不承担任何风险。老百姓买房，三分之一以上的血汗钱都贡献给了地方政府，自己还毫无知觉。

中国的房地产市场，前几年已有很大泡沫，房价居高不下，成为社会关注的热点，政府也提出要宏观调控，给房地产市场降温。现在为了刺激经济，不但不提宏观调控，反而为地产商大开绿灯，呐喊造势，政策也全面向房地产业倾斜。在政府的推波助澜下，房地产持续升温，房价不断上涨，泡沫化越来越严重，短短几个月内，房价上涨了三成之多。北京、上海的房价上涨，带动了省会城市涨价;省会城市涨价，又带动了中小城市涨价，全国都是水涨船高。在北京、上海，千万住宅平平常常，亿万豪宅比比皆是。在省会城市，没有一二百万也别想买下一套普通住房。房价远远超出了普通市民和工薪阶层的承受能力，普通百姓不吃不喝攒一辈子也买不起一套房。房价完全失控，处于一种非理性的虚热状态，不可能持久。

五年前，济南、重庆房价大约是每平米三四千元人民币，去年六七千元，现在每平米接近一万，短短几年内房价驴打滚似的翻了两番，全国几乎都是这个情况。近期买房的是什么人呢？以异地买房为主。现在全国的大富豪在北京、上海购房，中小企业主和地方官员在省城购房。异地买房比例很大，当地居民却买不起房。这些业主在原居住地都有家业，买房但并不常住，买房的动机一方面是投资，另一方面是跟风，你买我也买，互相攀比，而真正缺房的市民却只能望房兴叹。这一波行情完全是政府和开发商共同唱和炒作起来的，并不是市场的常态，表面的红火也只是假象。经济危机以来，老百姓的荷包在缩水，原本就买不起房，现在房价疯涨，当然更买不起房了。

房地产过热带来了一系列问题。首先是导致了经济结构严重失衡，在很多地区房地产已成为支柱产业，成为地方财政的主要来源，政府对房地产业的依赖性很大，许多地方政府就是靠卖地度日。如重庆市下属一些区县，土地出让金和房地产相关税收占财政收入的60%。房地产过热，资金向房地产业倾斜，抑制了其他行业的发展，其他各业都不景气。其次是房地产泡沫加剧了通货膨胀，房价大涨，其他商品也跟随涨价，物价疯涨，房地产业功不可没。再有过高的房价抑制了社会消费，没房住的要存钱买房，买了房的要攒钱还贷，房款成为房奴们的沉重负担，大大抑制了社会消费，这是真正内需不振的一个重要原因。

更严重的是，今年房地产业明显回暖，大大刺激了地产商们的欲望。为了抢占市场，抓住这波行情，大捞一把，趁现在信贷宽松之良机，地产商们疯狂圈地。据统计绿城集团在全国圈地49块，耗资216亿元。万科、保利、万达等大地产商也不甘示弱，争相竟地，每家圈地投资都不下百亿,导致"地王"频现。全国累计下来，规模相当惊人。如果这些项目全部实施，加上现在未售出的房屋，那房屋总量相当可观，已经超过了市场的承受能力。这么高的房价，这么大的供应量，市场是很难消化的。地产商们圈地已经从银行大量借贷，项目开发又需要大量资金，也需要从社会和银行融资，地产商们的资金负债率都很高。房地产商的希望都是建立在现在比较景气这个基础上的，而这个基础并不牢靠，一旦市场出现波动，销售不畅，资金回笼不及时，就面对还贷的巨大压力。一旦撑不下去，资金链就会断裂，房地产泡沫就将破灭。而中国经济对房地产业的依赖性很高，一旦泡沫破灭，将会带来一系列问题，银行大量坏账、政府财政锐减、房地产商倒闭、百业凋敝，从而拖垮中国经济，危及社会稳定。经济危机将伴随政治危机，中国社会所积累的社会矛盾也会总爆发，这些情况高层都要引起相当的重视。

责任编辑/zhangying.nb

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]