二手房交易指南

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月27 日网络

哪些二手房不能上市交易？购买二手房时应该注意哪些问题？签订二手房交易合同有哪些注意事项？针对市民在二手房交易过程中最迫切需要了解的问题，相关部门专门做出了解答。

购买二手房有6条注意事项

购买二手房时，市民应注意购买的房屋是否符合上市条件，房屋权属是否清楚，主要包括6方面内容：卖方是否取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证；卖方是否拥有100%产权，有无共有人，共有人是否同意出售；证载房屋状况与现状是否相符；有无产权纠纷；有无抵押、查封、扣押等限制条件；房屋是否正在出租。

12种二手房不能上市交易

市民在二手房交易过程中也应了解清楚自己欲购买的房屋是否在此之列。

1.未依法取得房屋所有权证的房屋；

2.只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

3.鉴定为危房的房屋；

4.在农村集体土地上兴建的房屋；

5.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

6.所有权有纠纷的房屋；

7.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

9.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

9.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

10.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

11.已经被列入拆迁公告范围的房屋；

12.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

二手房·合同

选择二手房中介交易模式可以为消费者省去许多时间和精力，降低直接与房屋卖方交易的风险。

鉴别合法中介有三招

首先应查验中介服务机构是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”；第二要查验该中介服务机构是否有税务管理部门核发的“税务登记证”；第三须查验中介服务机构是否在房地产行政管理部门登记备案，取得房地产中介从业“资质证书”。只有具备以上“三证”的房地产中介服务机构才是合法的中介机构。

交易合同须具备8项内容

据介绍，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房买卖合同中必须具备当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

工作人员强调，在交易合同中应明确写到房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。此外，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

同时，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

手房·按揭

购买二手房可办理按揭

据了解，购房人申请二手房按揭贷款应具备四个条件。首先购房人必须是具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆有居留权的境外人员，具有合法身份，稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，符合贷款银行的贷款人条件；第二，购房人已在贷款银行开立活期储蓄账户，并预先将首期房款存入账户内，首期房款不得低于房价的30%；第三，买卖双方已签订《房地产买卖契约》，且所购房屋符合交易条件并能否正常办理过户手续；第四，所购房屋能够作为抵押物并能正常办理相关抵押登记手续。

据介绍，二手房贷款办理的具体程序为买卖双方签订《房地产买卖契约》，买方向贷款银行填报《二手房贷款申请书》，买卖双方向贷款行提交有关资料，贷款银行通知评估机构进行房价评估，贷款银行审批贷款并通知借款人，买方与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》并办理公证，办理房地产抵押登记手续，最后可发放贷款。

责任编辑/liyizhen.hn.esf

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