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http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月26 日 今日早报
房东加价成楼市常态，律师建议购房者应提高房东违约成本
晚上10点，房东签下了卖房合同。不到一个小时后，却被妻子否定掉，房子不卖了。原本兴高采烈的买房人愁满心头，刚签的合同到底成立不成立？哪怕是房东主动违约，也得说说违约金的事情啊……
日前，为这事愁了将近一个月的张女士，给本报《维权周刊》打来电话询问：在卖方市场里，还有办法保护购房者的利益吗？
律师： 购房者应提高房东 违约成本
“从法律证据上看，买方是明显占有优势的。”浙江天健律师事务所的朱清梁律师对记者说，“但是，考虑到诉讼成本的问题，我建议双方能协商解决。”
他说，签订房屋买卖合同，意味着房屋债权和物权的转让。债权的转让，要求比较简单，只要房屋所有人之一签订合同，就实现了。物权转让，则需要房屋的所有权人全部签订合同，才能实现。因此，没有卜先生妻子的签字，合同的物权是不能转让的；但债权已经实现转让了。所以，在目前情况下，双方签订的合同仍然有效。张女士可以通过法院，要求强制卜先生履行合约上的条款，或者向卜先生索要6万元的违约金。”
“卜先生提出首付款问题，也不足以改变违约结果。通过中介公司的证明，可以明确界定，卜先生主动要求不履行合同，即违约。”朱律师还说，“不过，我更倾向于，双方互相体谅、冷静地协商解决这一问题。因为一旦诉诸法律，交易成本就会大幅提高，而且还有比较长的审理时间，这对双方都不利。”
与此同时，朱律师还建议购房者在签订房屋买卖合同时，尽量清楚地表述相应的违约责任，提高房东的违约成本。另外，在处理购房问题时，最好有中介公司人员在场；一旦发生变故，应该立即取得相应证据，保护自身合法权益。
买方：签字一小时后，房东反悔了
今年8月底，张女士通过朋友认识了杭州的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的一套124.9平方米的二手房。经过讨价还价，双方决定以138万元的净价成交。
9月1日晚上8点半左右，张女士夫妻俩和房东卜先生都到了裕兴中介公司准备签订合同，但卜先生的妻子却因故不能马上赶到。于是，张女士夫妻俩和卜先生在该中介公司总部签订了《杭州市房屋转让合同》，共8份。张女士还现场支付了3万元定金，并由卜先生写下收条。
因为妻子当时没有到场，为了避免发生纠纷，卜先生还特别签署了一份《声明及承诺函》。声明中明确表示：“本人已将房屋转让的情况告知房屋的共有权人(妻子)……届时如果因此导致房屋买卖合同及委托代理合同不能生效，则本人……愿意支付中介费2500元，同时支付买受人(张女士)6万元作为赔偿。”
晚上10点左右，合同签好了。按照约定，裕兴的工作人员巴先生立即携带所有合同到卜先生家中，请卜先生的妻子补签合同。晚上10点半左右，张女士接到巴先生的电话。巴告诉她，卜先生的妻子要求增加新条款，提出更高要价，并拒绝签合同。房屋买卖一事，由此中止。
之后，买卖双方也曾到中介公司协商过一次，但最终没成功。
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