京投银泰副总裁尹筱周:地铁无缝连接推动地产业发展

京投银泰股份有限公司副总裁 尹筱周（陈乐斌/摄）

访谈时间：2009年9月29日

访谈地点：银泰中心

访谈嘉宾：京投银泰股份有限公司副总裁 尹筱周

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以下为对此次访谈进行的图文直播：

地铁无缝连接模式已成为国际城市规划中一种发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。随着北京市基础设施投资有限公司注资并控股京投银泰股份有限公司，两大强势品牌京投与银泰股份强强合作，首次将地铁无缝连接模式引入北京，其开发建设的大型综合体项目京投快线·阳光花园正酝酿着一场华丽亮相。作为京投和银泰的首度在京合作项目，京投快线·阳光花园能否超越银泰中心成为京城综合体的标杆力作？无缝式连接的大型综合体的出现将对房地产行业产生哪些影响？搜房网诚邀京投银泰股份有限公司副总裁尹筱周女士，为我们揭开这座南部综合大盘的神秘面纱。

【主持人】搜房网网友，大家好！非常荣幸邀请到京投银泰股份有限公司副总裁尹筱周女士参加搜房网家国六十年高端系列访谈节目。还有两天伟大祖国即将迎来60周年华诞。在这具有特殊意义的时刻，作为国民经济重要支柱的房地产行业生存与发展状况如何，成为关注热点。您此刻的心情是怎么样的？

【尹筱周】今年是非常重要的一年。经过08年下半年房地产行业的调整期，市场对09年房地产走势的预期相对谨慎。但令人鼓舞的是，今年整体经济形势复苏非常快，这与中国的发展实力及国际地位有很大关系。

【尹筱周】地产界经过经济振荡调整后心态更加平和，地产商更注重提高产品的竞争力和企业抗风险能力。今年银泰与京投联手成立京投银泰股份有限公司，是京投作为大国企从一级开发进入二级开发最重要的一步，也是银泰发展的关键一步。

【尹筱周】京投快线•阳光花园是两大企业合作成立京投银泰股份有限公司后推出的第一个产品，也是第一个大众型、宜居型的优质产品。整个集团全力以赴打造这个品牌。

【主持人】看得出来，诞生在这样一个具有特殊意义的时刻，尹总对京投快线•阳光花园的现在和未来都非常有信心。

【尹筱周】只有国家发展，企业和个人才能发展，这是大家和小家的关系。

【主持人】最近“地铁无缝连接”这一概念引发了市场热议。地铁无缝连接模式已成为国际城市规划中一种发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。统计数据表明，香港、纽约、伦敦、东京等城市成熟的地铁无缝连接物业价格，平均高于同片区、同等素质物业30%以上，商铺出租率接近100%。您如何理解和诠释“地铁无缝连接”概念？

【尹筱周】您刚才已经阐述的很好了。都市发展到一定程度的时候，这类产品一定会出现，或早或晚，只不过我们赶上了第一拨。银泰中心已经是无缝连接的产品，下了地铁可以直达商业楼层，进入写字楼、进入酒店。“地铁无缝连接”最先出现在多功能高端产品中，而在城市的周边居住区并不被高度重视。

【尹筱周】城市发展到一定程度后，公共交通成为城市出行的主要交通工具。地铁不受交通堵塞的影响，是非常便利的交通工具。与地铁相连接的物业自然成为建造商业、居住、写字楼最适宜的地区。京投快线•阳光花园把南三环的地铁10号线“角门东站”和10万平米的居住、8万平米的商业连接在一起，业主出行的时候会感到非常方便，而且不需要出室外、从住宅的地下二层通过专门通道到达地铁闸机口，进而通达四面八方。10号线可以到达国贸，还可以通过10号线换乘1号线等重要线路，另外我们项目紧邻的4号线可以通达西单、中关村，出行非常便捷。

【主持人】您觉得“地铁无缝连接”可能会为北京未来的生活方式带来怎样的影响？

【尹筱周】这个问题非常好。京投银泰更注重的是推出更好的生活方式，而不仅仅是盖房子卖房子。我们在描述产品的时候，反复引用着这样一句话，“开发轨道交通资源，努力参与提升社会整体生活品质，让高品质的地产服务于更多民众，实现更为和谐、幸福的人居环境”，这是建设京投快线•阳光花园的初衷，希望能让更多的人了解体会高品质的生活，过上更高品质的生活。

【尹筱周】在这之前，我们着力在做大都市高品质、综合、大型的地标建筑，而在城市中心的周围做更宜居、更适合百姓的、相对高品质的住宅，京投快线•阳光花园是第一个。不但为大众服务，同时也提升了土地的综合利用价值。

【主持人】搜房网监测到的数据显示，京投快线•阳光花园搜房网详情页短短几个月流量已超12万。您能否向搜房网友介绍一些从项目规划、建筑理念到后期物业服务的细节？

【尹筱周】搜房网是地产公司很好的平台，刚才您讲的网友强烈关注我们项目应该说都在我们意料之中。虽然没有开盘，京投快线•阳光花园现场客户到访量已过万，说明大家对这个项目非常关注。

【尹筱周】之前由于交通、规划等因素的制约，南城的潜力没有被充分挖掘出来。但是随着4号线、10号线的通车和建设，京投快线•阳光花园落成后，大家会发现南城是非常好的地区。现在南城其实非常适合百姓居住，成本也不昂贵，房价比较适中。

【尹筱周】正因为以前南城开发的并不多，所以对于京投银泰这样的企业而言，南城还有更多的潜力往更高更好的方向去前进。

【主持人】您认为在南城各种利好因素的作用下，京投快线•阳光花园即将带给大家的是什么样的产品？

【尹筱周】作为开发商来讲，最主要是把产品价值做到位。价格的背后是价值，价格是表象，价值是根本。如果价值做好了，早晚有一天大家会发现并认可。我认为南城已经具备了人口存量，但缺少相对集中的商业物业把本地区的人口凝聚起来。如果提供很好的配套服务，那么南城百姓对这个产品将是非常欢迎的。所以我们配套8万平米的商业空间，包括一个百货店、影院、健身中心以及配套的餐饮商业。

【尹筱周】商业对这个地区的生活方式会有很大的影响。我们可以想象，在下班之后，不一定马上回家，可能会到阳光花园看场电影，吃一顿饭，去商场逛一下。我们注重生活的便捷、高效，希望把阳光花园打造成这个地区生活休闲的中心、一个非常丰富的文化生活中心区域。

【尹筱周】另外10万平米居住面积也会给商业提供必要的人口支持，配套商业实际是为整个地区服务的。由商业和公寓楼围合成的4万平米花园，不论是遛弯还是晨练，都是很理想的场所。我们希望它能够成为避风港，给青年人、老年人和孩子提供非常好的阳光绿地。

【主持人】未来京投快线•阳光花园有10万平米的住宅，又有底商，还有独立的商用部分，这三方面都被精雕细琢，并且很好地结合在一起呈现给大家，这个过程必定也是快乐而痛苦的，您有什么细节可以与大家分享？

【尹筱周】最开始我们致力于寻找产品的亮点，最后经过反复思考，还是把京投快线•阳光花园与地铁无缝连接梳理出来。我觉得一个产品最重要的是提高人们生活的便利程度。我们的口号是“选择京投快线，在拥堵的城市选择最畅通的生活”。

【尹筱周】产品的各个方面包括功能的综合性、开发品质以及物业品质，我们都会用心打造。我们把著名的百货主力店、一线的电影院线都放到这个产品里，现在合作意向已经达成。京投银泰主张强强联手，寻找多个高品质大企业作为战略合作伙伴共同打造京投快线•阳光花园。

【主持人】北京CBD新坐标银泰中心从一期推出到现在展示了一个城市新地标建筑的成长轨迹，银泰中心的优秀品质有哪些在京投快线•阳光花园得到沿袭？

【尹筱周】京投银泰有三个子品牌，银泰中心是其中一个，京投快线更多服务于百姓。这两个产品线的开发理念是一致的，比如注重生活方式，注重生活和产品的细节，注重开发的团队以及战略合作伙伴。京投银泰一线的职业经理人（比如我本人）有很多也是做完银泰中心，然后再去做其他产品线。总结经验，避免教训。

【尹筱周】最主要是从小区的环境到功能的配合，再到你产品自身室内的空间，全方位360度要做好，不仅仅是一个户型，一个细节，或者简单的绿地花园，是360度照顾到人的方方面面，要以人为本，要换位思考去做，要设定这个地区生活的人群是什么，他们需要什么，反过来为他们的生活而打造，这是我们的出发点和做产品的理念。

【尹筱周】百姓的眼睛都很雪亮，都市人的素质非常高，尤其是北京等一线城市的业主，他们往往有很好的教育背景，对产品有很好的见地。为什么银泰的产品往往还没有开盘反响就很好？京投银泰不是以宣传为主，是以产品为主。产品更多挖掘了市场，市场就会欢迎这个产品。

【主持人】刚才您也提到，目前北京南城非常适合居住，而且也有一个庞大的居住群体存在。我们知道，9月26日在人大、市政府的共同推动下，《促进南城加快发展行动计划》正式出炉，要将南城打造为北京最适宜居住的区域。此种利好下，南城居住价值洼地凸显。您如何看待位于南三环的京投快线•阳光花园面临的机遇与挑战？

【尹筱周】这个产品刚刚推出时，就有很多购买意向，相对东西城和北城来说，我觉得南城更适合打造居住环境。

【尹筱周】从整个社会的发展来看，我们需要更多的绿色、环保、生态型的居住产品出现，南城如果把这点突出并且做好了，打造宜居、生态、绿色、人文的居住文化，南城优势就会凸显出来。

【主持人】京投银泰有三大产品线，其中一个就是京投快线系列，除了目前京投快线•阳光花园的首度亮相外，我们的重点发展区域是否还是会在南城区域？

【尹筱周】京投银泰跟着轨道交通走。首先京投公司是北京地铁的投融资平台和业主。过去地铁已经投入了近千亿的投资，未来还以这样的数量增长。轨道交通沿线一级、二级开发的配合非常重要，如果轨道交通贯通了，但是没有好的房地产产品，百姓生活移不过去，那么会有一些错位。我觉得要同步来开发，交通地铁到哪里，开发也要去实现，就看哪个地区开发的条件更成熟。南城是京投银泰重要的发展地区，当然北边、西边也有不同的项目正在运作。我们希望能够实现多个无缝连接的产品。如果大家认可了，那么第二个，第三个会做的更开心。

【主持人】近期我们可以听到一些例如市场需求无法抗衡高房价，或者量价齐跌进行微调的声音。在目前态势下，京投快线•阳光花园即将面市，是源于对大市的整个判断还是对自身品牌的自信？

【尹筱周】都有。首先长期看，整个国家和地区的发展是不用说的，整个国力的增强，北京作为首都都市的发展，还有人口逐渐的暴发聚集态势，购房需求应该是刚性的。京投银泰始终重视产品的性价比。一个开发者对产品品质、成本、价格需要保持很好的平衡。拿地的时候，做产品的时候，这基本固定下来了，而不是产品出来后再根据市场情况调整。如果产品做的很好，那么市场应该也没有问题。现在推出类似好的产品，我觉得客户量还是非常大的。

【尹筱周】我也看到市场上一些产品，在开发过程中可能会有一些偏差，或者质量不尽如人意，这时候市场就会选择自然淘汰。要综合的看待市场现象，不能因为一些产品被市场淘汰，就对整个市场悲观，也不能一两个产品市场反应特别好就对市场盲目乐观。

【主持人】搜房网监测到的一个数据，近期大量拿地的房企以及有新开发的房企当中，国资背景房地产企业表现非常吸引人关注，在您看来国资系房地产开发企业，您如何看待它的社会责任？

【尹筱周】我个人感觉，市场经济由多元化组成，包括国企、私企，还有像我们这样合资企业，如果你有个公司发展的愿景，有很好的团队，同时又具备拿到土地的条件，我觉得房地产开发都是具备被社会认可的条件的。价格上来说是这样的，从土地的拍卖来讲，大家可能看到价格有时候出现像大家讲的面粉面包之间关系的问题，但是大家看到的是短期的，综合来讲你要看到长远的发展。整个地区的土地供应量以及全中国都市化的过程，以及二三线城市的人口往一线城市移动这样的趋势，我个人觉得从北京市，包括近郊，包括它的轨道交通可以直接到达的地区来讲，未来房子的升值空间还是很大的。

【尹筱周】但是，可能最后要停留在GDP水平以及百姓收入的水平这里。在北京这个地区，百姓对于中等房价的接受度我认为会停留在比较适当的水平，我个人认为应该是在1万5到2万之间。

【主持人】今年对于京投银泰来说，可以说是新的起点，能否透露京投银泰未来的战略重点？

【尹筱周】完善产业链，联合有专业技术背景的企业，共同打造现代化、国际化、专业化的团队。京投银泰股票代码是600683，后来我们董事长很风趣地说，干脆把683这三个数据在品牌上梳理成比较形象化的意思：3年做企业内功，包括品牌管理，3年上台阶，要让全国地产商看到，京投银泰是有轨道交通开发的实力、有优秀的专业化的团队、有地产开发特色、注重生活品质的地产集团；8年要在地产排行榜上有京投银泰的名字；3就是我们倾力打造了三条产品系。

【主持人】听完尹总对京投银泰、京投快线•阳光花园以及地铁无缝连接概念的诠释和深入解读，相信业界、市场和购房者，都对即将面世的京投快线•阳光花园充满了想象，充满了期待。

【尹筱周】我自己也很期待。

【主持人】感谢尹总与大家的分享。谢谢！