节前看西安:楼盘定价悄然“变脸”求稳多追涨少

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月25 日陈璇华商报

“十一”黄金周即将到来，新一轮的推盘高潮预计在本周末到来。经过了大半年的楼价上升和成交放量，楼价的上升给不少观望的买家造成压力，开发商在“十一”将如何定价？近日记者采访了多位参与制定价格的业内人士，他们普遍表示，西安楼盘定价已经在悄悄改变，求稳是目前的主旋律。

认购价：融资定价

认购价的全称是“内部认购价”，据说最早是给熟人及内部员工的福利，后来扩大范围，将广大购房者收在囊中。

8月初，城南一楼盘认购，有300多人去抢房，9月初，经开区某楼盘开始认购，有500多人报名参加，9月中旬，高新区一楼盘排号，竟然有800多人参与。

为什么会有这么多购房者追捧“内部认购”？原因在于认购价较低。其实，认购也是有风险的，万一市场发生变化，导致销售周期延长，开发商资金链极易断裂，楼盘有可能成为烂尾房，买家已交纳的大额“诚意金”、“认购金”根本无望退还。

有很多楼盘在进行“认购”时有意制造一种供不应求的场面，这样或多或少地会令部分购房者心里恐慌、跟风买房。这也为哄抢倒卖认购号的人制造了机会，人为拉高了房价。西安一地产公司副总贾君告诉记者，不要小看这些钱，每人几万甚至几十万，集中到一起，是多少？百万、千万甚至上亿！这对缺乏资金的开发商来说真的是“雪中送炭”了。贾君透露：除了融资作用外，认购价还承担着明显的试水作用，“前期认购的人多，开盘的时候，开发商肯定会提价，认购的人少，开发商可能会在开盘时做一些促销，变相‘降低’房价！”

开盘价：比较定价

开盘价又称开市价,是指某种证券在证券交易所每个交易日开市后的第一笔买卖成交价格。后来被楼市套用，意思是正式销售的价格。

一般来说，开发商做楼盘时，根据策划机构的“可研报告”已经基本确定房屋售价。但是当楼盘接近开盘时，发现周围相同或较有可比性的楼盘价格全部比自己高，于是立刻发现“价值”，调高售价。这就是俗称的比较定价法，和别的办法相比，这个风险较小。

开盘价一般是比较低的。时下，市民的追涨消费习惯很明显，发现楼价降了一点后开始有点涨了，于是急忙入市。后续开发商也会根据销售状况调整房价，进一步刺激购买。高新区一地产公司营销总监刘红英表示：当一个楼盘销售看好，通过部分销售已经收回全部投资加利润时，开发商就可以漫天要价了，根据开发商对今后楼市走向的判断，他可以悠闲的一边慢慢出货，一边享受房价上涨带来的收益。其周边的项目，也会紧随其后，上调房价。不过刘红英说：“今年市场虽然不错，但也不能大意，在‘黄金周’充满变数的情况下，贸然提价，风险太大。”

成交价：博弈定价

“成交价格”是房屋最终的买卖价格，是写在购房合同里，要在网上备案的价格，和前几种相比，这种最实际，别的仅供参考，这个才是“真金白银”，和自己息息相关。

一般来说，成交价格是“保密”的，最终的结果只有开发商和业主知道，但随着楼市逐步规范后，这种成交价格在商品房价格备案“一房一价”公示信息里也有体现，购房者可以在网上查阅。

卖家希望自己的商品能卖个高价，买家希望尽量买便宜的房子。资深地产经纪人马刚认为，漫天要价，就地还钱，和其他几种价格不同，最终的成交价是多少，除了开发商以外，购房者也有点“自主权”，比如他们可以通过一次性付款向开发商要折扣，因此，从这一点看，成交价也是买卖双方博弈的结果。马刚告诉记者：“除了一手房外，其实二手房的成交价格最能体现这种‘博弈’，月度二手房行情里会有一个参考价，实际上就是房主的报价，后面有一个成交价，实际就是买家还价之后最终的买入价格。”
一口价：自卫定价

“一口价”这个字眼，一般常见于商场，然而，楼市里也兴起了“一口价”，从恒大名都、恒大绿洲开始，近日，记者发现越来越多的楼盘打出了“一口价”，不分朝向，不分楼层，一律定价相同。

恒大的成功，让众多企业开始效仿，不过一口价又让各自竞争开始加剧。而这种价格PK，随着2009年“十一”黄金周销售热潮的到来，也将更加悲壮和激烈。

通常来说，不同的房子因朝向、户型、楼层等不同，价值不同，价格自然有高低，这是房地产行业一直以来的定价原则。然而，一口价政策却完全打破了这个定价策略，为何开发商要采取这种定价模式？“一口价与底价无关，其实，它只是特殊的楼市时期产生的一种特别的销售模式而已。”业内人士王飞扬认为，和前几种相比，这是典型的“自卫型”定价，楼市竞争太激烈，识时务者为俊杰，开发商要保护自己的权益，必要的时候，也得给购房者让利.

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