实现和谐共赢让各小区物业服务有章可依

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月24 日蔡亮魏俊超王丽青镇江日报

物业服务，一个老百姓再熟悉再需要不过的词语。扫地、门卫、养护绿化，每天都在身边发生，每天都在为小区的和谐整洁作着贡献。可是，有时我们又对它很陌生，甚至对它发牢骚——物业公司服务质量不高，房子漏雨没人修，车子在小区没地方停，小区里违章搭建、种菜养狗没人管，跟物业有矛盾难解决，业主委员会难成立……

今年5月31日，市政府办公室出台了镇政办发【2009】139号《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》，《意见》重在理顺监管体制、优化运作机制，对解决近年来我市物业服务中存在的一些难点热点问题进行了明确。为此，记者走访了部分业主代表、物业公司以及业内专家，就近年来市民反映比较普遍的一些物业服务问题进行了梳理，再由专家结合新条例的规定予以详细解读。

街办社区，属地服务引导自治

多年来，我市在物业服务上实行的是市、区房管部门为主的“条”上管理体制，这种体制在物业服务发展初期取得了一定成效。但是，随着我市物业服务快速发展，众多物业企业、物管小区应运而生，业主与物业企业之间的矛盾也随之纷繁复杂，仅靠房管部门一家管理已然力不从心，协调处理问题滞后，与基层和社区联系困难等矛盾日益凸显。

案例：我市某小区有位张姓业主，由于楼上住户将空调外机装在他家窗户上，吵得他难以入睡。在物业公司调解无果后，张先生无奈只能向房管部门投诉，房管部门派人先后五次到小区帮助调解，摆事实、讲道理，最终说服了楼上住户将空调外机移走，可是时间却花了将近三个月。

解读：这次《意见》明确规定了今后市区物业服务须按照“条块结合、以块为主”的原则，形成以区政府总负责、街办具体组织、社区配合落实的“块”上管理为主的物业服务行政监管体制，将物业服务工作职能有效地落到基层、落到实处。比如：街道办事处负责指导成立业主委员会，参与物管企业招投标管理，组织对物业服务企业的检查考评，以及落实辖区内已整治老住宅小区、失管小区和零散居民楼的物业服务工作等。而社区居委会则负责调处物业服务中的矛盾纠纷，制止小区中的违规违章行为并及时向区行政执法部门反映等。

市房管局局长经颜明表示，实行“条块结合、以块为主”的体制，有利于发挥街道、社区的属地管理作用，能够发挥街道、社区熟悉业主、便于协调管理的作用，使政府的各项物业服务工作职能真正落到实处，提高小区物业公司的服务质量。经颜明认为，通过发挥街办、社区贴近小区的优势，可以对物业公司起到有效的常态指导和监督，使矛盾得到及时有效化解和处理，也便于加强对业主自治工作的指导。

模式选择，因地制宜重在实效

近年来，我市住宅区的物业服务覆盖率不断提高，一批批环境优美、管理有序的新小区不断涌现。但是，相对的，老小区、零散居民楼等住宅区的管理与服务却一直是个难题。还有一些小区，刚建成时有物业公司服务，慢慢的有业主不交物业费，物业公司服务质量下降了，业主更不愿交费，如此恶性循环，物业公司入不敷出便一走了之，小区就此陷入没人管的状况。

案例：我市某上世纪八十年代老小区，就两栋楼，一直无人管理。近年来，小区内偷盗、小广告乱贴乱画、车辆丢失等现象时有发生，业主怨声载道。业主虽然在有关部门指导下，成立了业主委员会，但是想聘请物业公司，没有公司愿意来；想搞自治，又不懂程序，业主一筹莫展。

解读：对小区的物业服务落实问题，《意见》明确了应根据各类住宅小区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿等实际因素，合理确定物业服务的管理模式和组织形式，可以实行市场化的等级性服务，也可以实行简单形式的基础性服务。

经颜明告诉记者，根据《意见》规定，不同类型住宅区中实行不同的服务与管理模式。如新建商品房住宅小区，通过物业管理招投标全面推行市场化的物业服务等级性有偿服务；整治后老小区、新建低价位拆迁安置房、保障性商品房等住宅小区具备市场化管理条件的，由业主委员会按照有关程序选聘物业企业实行等级性有偿服务；对不具备市场化管理条件的老小区、拆迁安置小区、保障性商品房小区以及零散居民楼，由所在街道办事处负责组织建立社区物业服务组织或指导业主实行自治管理，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性有偿服务。经颜明强调，通过因地制宜的管理方式，有效地发挥了市场经营和政府指导两种不同的物业服务资源调配手段，从而解决小区无人管的问题，使广大市民都能享受到适宜的物业管理和服务。

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责任编辑/zhenjiang.cms

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