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http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月24 日 珠江晚报
去年，黄小姐通过中介公司，向梁先生购买位于拱北某小区的房屋，约定总价为77万元。黄小姐先期支付了4万元订金，但后来黄小姐以其不应该承担所得税等为由，不再依约支付剩余的购房款。此后，梁先生又将该房屋转卖给了他人。于是，黄小姐将梁先生告上法庭，请求判令梁先生退回订金。经过市中院二审，法院判定，撤销一审判决，驳回黄小姐的诉讼请求。
交完订金后不再付款
2008年3月30日，黄小姐通过某中介公司，与梁先生达成买房协议，3方共同签订一份 《房地产买卖合同》，合同约定，黄小姐购买梁先生位于拱北都市花园的一套房屋，转让成交价为77万元，订金为人民币5万元，黄小姐必须在2008年4月30前付清全部余款；本次交易过程中所产生的相关税费由黄小姐支付；黄小姐支付中介1.2万元佣金。
该《合同》还约定，如果黄小姐未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，则已付订金由梁先生没收，梁先生有权将该房产转让给任何人。
签订合同当天，黄小姐向梁先生支付了1万元订金，后来，黄小姐又分2次支付了3万元。至同年4月30日前，中介多次电话黄小姐，要求其继续支付购房款，但黄小姐以其不应该承担所得税为由不再付款。
买家诉求收回订金
2008年5月12日，梁先生将该房屋转让给了他人，并申请办理了过户手续。
黄小姐起诉到香洲区人民法院，其认为，梁先生未经双方协商，将争议的房产转让他人并办理了过户手续，导致其无法继续购买该房，故梁先生应退回其4万元房款。
而梁先生认为，黄小姐未在 2008年 4月30前付清房款，已构成违约，其有权依法取得订金。
一审判定返回订金
香洲区法院认为，黄小姐未依约付清房款，构成了违约；但根据《合同法》第94条规定，当事人一方依据合同约定单方解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在本案中，该合同的签订，采取的是书面的形式，那么合同的解除也应该采用书面形式，因此，梁先生应该以书面形式通知黄小姐解除合同。
香洲区法院认为，在没有证据证明梁先生已经书面通知解除合同的情况下，不能认定该合同已解除。所以，梁先生在合同未解除的情况下，将房屋转让给他人，并办理过户手续，表明了其不履行合同义务，也构成了违约。综上，梁先生和黄小姐都应承担相应的责任。
据此，一审法院判定，梁先生返还黄小姐4万元。
二审撤销一审判决
梁先生不服一审判决，上诉至市中级人民法院。
市中院审理后认为，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金。
市中院认为，黄小姐、梁先生以及中介签订的 《房地产买卖合同》，合法有效，各方当事人应该依约履行义务，黄小姐在支付4万元订金后，尚有2万元订金未能支付，并且也未能在2008年4月30日前付清购房款，黄小姐违约行为明显，导致了合同不能顺利完成，故梁先生没收定金理据充分。
此外，各方当事人已在《房地产买卖合同》中明确约定，在黄小姐违约后，黄先生有权再将房产转让他人，因此在约定付款期限届满后，梁先生出售房屋，并无不妥。
据此，市中院二审判定：撤销一审判决，驳回黄小姐诉求请求。
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