土地断档两月后开闸 四地块下月集体入市

断档供应近两个月后，北京土地供应市场再次开闸。昨日，北京市土地整理储备中心同时推出4块住宅用地，其中不乏总建筑面积超过35万平方米、已经完成“六通一平”的石景山区衙门口优质地块。这4块住宅用地均将在下月10日前完成招标或拍卖，而衙门口地块还将采取价高者得的方式进行出让。

今年7月至今，北京的土地市场并未像以往一样火爆。“房地产二级市场的惨淡直接影响了开发商的拿地热情，而资金链的紧张也让部分地块有价无市。”中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，随着观望情绪的逐步褪减，开发商也需要通过获取地块开发维系公司的正常运作。“可以说开发商在未来对土地的态度将很大程度上体现市场的走向。”

另据北京土地整理储备中心透露，3个月内很可能有大批地块接连入市。

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土地市场退地流拍现象蔓延反映开发商两大心态

如果说退地还只是一种“个性”化的现象，那流拍便可以说是今年各地土地市场变化中的一种“共性”。

风水轮流转。在今年楼市预期逆转的情况下，土地市场也从硝烟弥漫到偃旗息鼓，退地、流拍等现象的蔓延便是真实写照。

从争地到退地一些去年产生的“地王”今年重新跃入我们的眼帘。如近期苏宁环球公告承认，公司大股东江苏苏宁环球集团下属南京苏宁房地产开发有限公司已经和上海市黄浦区房地局签署协议，解除原土地出让合同，已支付的土地出让款将被全额退还。公告中所指的土地即在去年8月苏宁房地产以“黑马”姿态战胜另外9家外资开发商争得的上海南京东路163地块，该地块也以66930元/平方米的楼板价一举成为中国的“单价地王”。

虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士认为，在目前楼市不景气的情况下，开发这块“单价地王”并不划算，所以最终以“友好协商”、未损失已缴资金的方式全身而退，不失为开发商的一种“减负”好办法。

就在“单价地王”遭遇退地之前，上海去年出让的另一幅高价地块普陀长风生态商务区4号东南地块也被曝开发商退地。据悉该地块将会在今年重新上市，原因就是当时拿地的上海志成企业发展有限公司由于资金困难放弃了这一地块。业内人士直言，开发商退地折射出开发商非理性拿地、地价攀升等风险已经显现。

SOHO中国董事长潘石屹认为，导致房地产行业出现危险的原因中，除了国际经济形势不景气、国内银根紧缩、房屋销售量大幅下滑外，开发商花太多的钱买地、争“地王”等因素也在其中。潘石屹还认为，退地是好事而非坏事，“至少它避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上追加更多的投资，避免了发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。”

另外值得注意的是，还有更多的“地王”处于“草木皆兵”的状态。如“全国地王”湖南长沙新河三角洲地块，在北辰实业公告澄清前，已多次传出由于其无法按时付清土地出让金而即将退出的消息；又如广州恒大的广州绢麻厂地块、香港九龙仓的成都红星路成百家电地块、香港信和的重庆三钢厂地块，都受到项目搁浅的质疑。

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从竞拍到流拍

如果说退地还只是一种“个性”化的现象，那流拍便可以说是今年各地土地市场变化中的一种“共性”。

根据来自国土资源部的全国城市地价动态监测系统的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。“楼市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易。”戴德梁行近日发布的二季度土地市场分析认为，2007年频频出现的高价拿地现象现今已被各地上演的土地流拍所代替，“即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。”

一线城市的情况被视作具有“风向标”意义。如北京的土地交易自年初起便让人大跌眼镜，广渠路15号等位置不错、面积较大的土地遭到了冷遇，最后沦落到流拍的命运。据了解，这也是2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内位置的地块首次出现流标。

又如上海，不仅有退地、流拍，更重要的是开发商态度180度大转弯，从抢地大作战到打起退堂鼓，今年以来绝大部分土地均以底价成交反映出开发商的拿地热情急速降温，还有一些条件优良的地块遭遇开发商的临阵退缩。而目前楼市调整最深的深圳，有关统计显示其上半年土地流标率达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

土地流拍还呈现出向二线城市蔓延的趋势。南京网尚机构房地产研究中心的数据显示，上半年南京有3幅地块流标，均为位于以往活跃区域的纯住宅用地，而累计成交的28幅地块中有24幅是以底价成交；戴德梁行的报告则显示，二季度成都共有4宗地块流拍，贵州有1宗住宅地块流拍。

“开发商去年的疯狂拿地行为在今年出现了戏剧性的大转折，土地流拍现象明显上升。这一现象从侧面反映出两个问题：一是开发商对拿地成本的重新考量，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已到来。

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从增量到存量

土地市场的“气候”变化引起了有关部门的警惕。如日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》中就指出，今年全国土地供应波动起伏，除了交易疲软，供应量也明显下降，“由于土地供应转化为可上市的房地产新产品一般需要两三年，所以2001年至2003年土地的过量供应带来了2005年至2006年的房地产业过热发展；2004年加强对房地产的宏观调控后，导致当年土地供应锐减，也形成2007年前后房地产业与房地产市场新的局面。而土地供应量在2007年达到新的峰值后，2008年上半年由于国际国内市场形势的变化，加上土地调控政策的作用，全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。”

土地宏观调控课题组在报告中指出，土地利用结构和开发节奏需要进一步合理化，否则由土地供应萎缩导致的楼市后续供应不足可能促使2009年至2010年形成新的房地产热潮。

在合理考虑土地增量的同时，有关部门对属于存量的闲置土地的态度也愈加严厉。闲置土地处置已被明确列为2008年土地督察重点，各地还要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。“遏制囤地是目前土地调控中最受关注的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，“清理闲置土地一是加快土地开发、增加楼市供给的一种有效方式，而平衡供需就是为了稳定房价；二是防止开发商炒卖地皮，也可以控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。当然，有制度还要看执行。”

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限价房地块屡遭流拍揭秘背后玄机

7月30日，由于投标单位未达法定数量，位于顺义区战前西街限价房地块遭遇流标。这是今年第二块限价房地块流标。这与去年限价房地块受热捧的局面截然相反。去年，限价房地块一经推出，就吸引多个开发商竞标。其中不乏万科、保利、富力等知名地产商。

低利润项目遭冷遇

“西三旗两限房项目的利润将会在7%左右，但未来两限房的利润肯定会越来越薄。”北京住总集团董事长张贵林曾指出。由住总开发的西三旗两限房是去年公开出让的第一个限价房项目。

3月19日，在丰台区纪家庙地块的招标会上，到场开发商只有4家；7月3日，回龙观限价房地块，到场开发商也只有3家；7月10日，参与回龙观(黄土店)限价房用地竞标的开发商也是3家。以上地块均以低价成交。

这是否意味着张贵林的判断应验？“开发限价房并非无利可赚。”业内人士指出。根据北京市国土资源局的有关意见，“两限房”的价格将比当地同质普通商品房平均价格低10%—15%；综合考虑地块的土地开发成本、政府土地收益等因素，开发商的利润应该在8%—10%之间。

“利润是有的，但目前公司资金紧张，宁可把钱花在‘刀刃’上，”某知名地产商坦言，公司今年的重要经营点是能够快速回款、带来现金流的项目。

政策未到位销售存疑

“销售政策尚未确定，短期内不能回款。”一位不愿透露姓名的国企开发商告诉记者，限价房的销售政策目前还没有出来，开发商拿不到预售许可证，不能展开销售、尽快回款，也拿不了贷款。而另一方面，土地出让金的全额交付，各种材料费、人员费用、施工费用持续不断地投入，这对目前资金普遍紧张的开发商来说，压力很大。

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“其他方面的支持力度也不够。”她指出，之前政府提出针对开发保障性住房给与政策支持，并没有到位，尤其是银行贷款的政策倾斜，现在银行贷款利息都达到6.9%了。由于政策的不配套，开发商对限价房的热情大大缩水。

销售层面，目前多个去年出让的项目正在等待中，有项目负责人担心，在房价普跌下，限价房不好卖。富力阳光美居计划于下半年开始销售，价格为5900元/㎡。“我们期待两限房购买、入住等细节规定早日出台。”富力相关负责人称。

政府回应

限价地价格或微调

北京土地储备中心一位不愿意透露姓名的负责人表示，对于限价地块流标，北京市国土局相关部门已经做了分析报告，在适当的时候将递交到上级主管部门，相关政策正在制定中。

这位负责人表示，政府只是限制房价，对开发商的成本利润不涉及，只要开发商保质保量地完成限价房的项目开发，政府不会干涉开发商的成本控制和利润比例。

这位负责人还透露，最近北京市国土局将继续推出一些限价地块，出让价格可能会有微调，但拒绝透露更多细节。

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从争当地王到频繁流拍 武汉土地市场受“冷”

18日，武汉市土地交易中心举办今年第三次土地拍卖会，原计划推出9宗地块，最后5宗地块低价成交，另4宗地“因故延期”。而成交的5宗地中，3宗以底价成交，另2宗略高于底价。

“今年都过去一半了，武汉市只举行了三次土地拍卖会，几乎每次都有地块‘流拍’；而在去年，几乎每月都有土地拍卖会，‘地王’频现，且不断刷新楼面地价记录”，在土地拍卖会结束后，一位开发商朋友说。

从去年的“地王”到今年的“流拍”，武汉土地市场表现出冰火两重天的境地。

武汉中孚信房地产顾问公司总经理江浩分析认为，武汉土地市场冷淡，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，无力拿地；另一方面，由于楼市持续走低，开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。

土地市场冷淡此次拍卖会本土开发商唱“主角”，5总地块全部被本土开发商收入囊中。5宗地均为中心城区小地块，位于武咸公路张家湾特1号的27号地块为商业用地，其余4宗为住宅用地。其中洪山区雄楚大街与丁字桥交会处的一宗居住用地，因只有一家报价，最终成交的楼面地价为1357元/平方米，创下近两年来武汉地价新低。

唯一进入竞拍的江岸区万隆经济试验区C8区一居住用地，最终被新八建集团以楼面地价为1522元/平方米夺得，低于上次土地拍卖时后湖乡花桥村地块1612元/平方米的楼面地价。

此次土地拍卖会成为今年以来武汉土地市场的一个缩影。据武汉开元地产统计数据显示，2008年上半年武汉中心城区共成交土地12宗，成交土地面积295亩，实现交易总金额14亿元；平均每亩土地单价约482万元/亩，平均楼面地价2597元/平方米。与去年同期相比，今年上半年交易量大幅缩水，成交土地面积、可供建筑面积及交易金额分别下降86％、88％、89％。

武汉市土地交易中心有关负责人认为，今年前两次土地拍卖会供应了大量居住用地，但目前市场观望气氛严重，因此，下半年该土地中心将考虑调整供应结构，加大工商业和服务业用地的供应量。

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冰火两重天

今年以来，武汉土地拍卖市场大面积“流拍”，并非自本次拍卖会开始出现的。

3月12日，武汉第一次土地拍卖会推出9宗土地，拍卖现场平淡，1宗地因无人报价而流拍。5月13日，武汉市第二次土地拍卖，9块土地5块流拍，3块地以底价成交，仅1宗地进入竞价环节。

而翻开去年的记忆，武汉土地市场呈现的却是截然不同的两番景象。

2007年1月31日， “武重地块”以35.02亿元成交，最终成交价高出起拍价77％，创下武汉“地王”纪录。

8月15日,　京汉大道义和巷的一块地以楼面地价6879元/平方米成交，成为武汉土地拍卖会历史上成交最高的楼面地价。

“如果说在去年的开发商谈论最多的话题是谁拿的地多的话，那么今年的开发商更感兴趣的话题是谁的楼盘销得更快，回笼资金更早”，一位不愿透露姓名的开发商如是说。

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宏观调控让开发商谨慎出手

去年全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。连续6次加息，10次上调存款准备金率，第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。加之楼价持续走低，成交萎缩，楼盘积压严重，开发商回笼资金困难。

武汉湘隆房地产开发有限公司董事长程连英表示，目前楼市低迷，积压严重，开发商回笼资金十分困难，谁都不会轻易拿重金购买土地。

除了资金紧张，土地新政也给了开发商带上“紧箍咒”。去年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确，开发商必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这一政策无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷紧缩，土地频遭“流拍”正是近期市场的正常反应。

对于土地频频流拍，开发商减慢开发速度，会不会造成商品房供不应求，继续加剧房价上涨，武汉中孚信房地产顾问公司总经理江浩坦陈，从开发速度和市场供应来看，市场上供大于求，不会影响到房价的上涨。