购房时要警惕“定金”与“订金”的文字陷阱

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月15 日李坚东莞日报

俗话说“买的没有卖的精明”，即使客户怀着100%的警惕心里，神经高度紧张，还是很难摆脱各种各样的购房陷阱，一些售房者用“定金”与“订金”的文字游戏，为购房者布置陷阱，就是典型。

日前，深圳盐田的刘某近日看好了一处位于海边的楼盘后，交了两万元的购房预订金后，第二天家人发现房屋的门和窗户均有质量问题，遂提出退款。但是却遭到售楼处的拒绝。此时刘先生才发现，所交两万元是“定金”而不是“订金”，当时根本没有注意。为此，双方产生了纠纷。而类似情况以前我们东莞也曾发生过。

“定金”与“订金”虽只一字之差，法律上的含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

而“订金”一词在法律上没有明文规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题。为此，有关部门和人士经常提醒购房者在购买房屋时，一定要看清交纳的款项究竟是“定金”还是“订金”。

然而从语音上说，“定金”与“订金”完全相同，并且人们在生活中往往将“订金”与“定金”混同，因此人们在签订民事合同时就经常因为笔误或认识不清，将“订金”写成“定金”，更有部分售房者利用一些购房者对“订金”与“定金”含义认识不清，一些开发商就故意设下陷阱让消费者钻。有的开发商故意不明确购房者所交款项的性质，一旦购房者不与开发商签订正式买卖合同，开发商就以所交款项为“定金”而不予返还；有的开发商故意将“定金”写成“订金”或预付款，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的“订金”，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金；有的开发商在认购书中明确该款项为“订金”，但其出具给购房者的收据上却记载为“定金”，以此来混淆款项的性质，一旦购房者因种种原因放弃购房，开发商就会以收据上为“定金”而不予退还，而一旦自己不与购房者签订合同，则以认购书中写明的是“订金”而不予双倍返还。尽管一些善意的提醒时常见诸报端，甚至到了“月月讲，天天讲”的程度，但是类似深圳刘某那样仍分不清“定金”与“订金”的区别，并为此造成自身经济损失的情况还是时常发生。

法律是人与人较量的工具，较量双方都使用法律作为武器为自己服务。其中也就必然会有一些人想方设法钻法律的漏洞，以维护自己的非正当权益。为了不给这种人钻空子，法律用语就必须准确、严谨、无歧义；从另一方面来说，法律是规范性文件，这也要求法律语言的规范必须体现在用词准确上，使法律语言具有权威性，排斥多义与歧义。而“订金”与“定金”这两个近义词，很容易使人们混同并产生歧义，因此对“订金”与“定金”的含义应从法律上加以规范，以避免有人利用其歧义制造合同陷阱。英国法学家、著名法官曼斯斐尔德勋爵曾说：“世界上的大多数纠纷都是由词语引起的。”这话不无夸张，也不无道理。因此必须重视用词的准确性，这对法律条文来说应是一个基本的要求。

为了消除法律语言中的多义、歧义和模糊性，英美法系的法规、法律文件中，对类似“订金”与“定金”这样的求同型近义词，往往采用堆积使用的方式，也就是法律条文中经常在一个句子中出现几个近义词并列的情况：即在原来只需要一个词表达之处，经常连用几个近义词。为此有法学专家评论说：“法律语言里如果能串上六个词，就不能用一个字”。为此，为了避免“订金”与“定金”经常让人们混同并带来麻烦，有必要借鉴英美法规中求同型近义词堆积使用的方法，把“订金”与“定金”的法律含义统一起来，使“订金”等同于“定金”，而把以往的具有“预付款”含义的“订金”、“预订金”直接改称为“预付款”，在法律上明确“订金”、“定金”与“预付款”的差异，并广为宣传，以避免现在这种因购房者经常因分辨不清“定金”和“订金”的区别，而落入房产交易陷阱的现象发生。

责任编辑/luyin.dg

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