房屋评估程序要看清

http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月20 日成都商报

魏先生上月看中一套商品房，并签订了认购书。为防开发商反悔，这份认购书明确约定了房价、交房日期等详细事项。但在前几天，开发商通知魏先生，房屋不卖给他了，因为认购书不是购房合同，他们有权这么做。四川泰和泰律师事务所刘俊律师：根据今年6月1日起生效的最高人民法院司法解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等），出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当 ......

魏先生上月看中一套商品房，并签订了认购书。为防开发商反悔，这份认购书明确约定了房价、交房日期等详细事项。但在前几天，开发商通知魏先生，房屋不卖给他了，因为认购书不是购房合同，他们有权这么做。

四川泰和泰律师事务所刘俊律师：根据今年6月1日起生效的最高人民法院司法解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等），出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

由此可见，一份认购协议要具备商品房买卖合同的资格，必须具备两个条件：一是双方签订认购协议时开发商已经取得了预售许可证；二是该协议具备商品房买卖合同的主要内容。

本案是如果魏先生和开发商签订的认购书符合上述两个条件，开发商反悔就要承担赔偿责任。如果仅符合第一个条件，开发商不能擅自反悔，具体处理方法根据认购书的约定来办。如果开发商是在不具备预售许可证的情况下与魏先生签订认购书，那么即使认购书具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书仍然是无效的，开发商可以反悔不卖房，而且魏先生无权追究其责任。

如果凭一份评估报告，罗先生就能从银行申请到32万元的房屋抵押贷款。毫无贷款经验的罗先生把求助电话打到了报社，因为要用房屋抵押贷款，银行要求必须先请专业房地产估价机构对房屋进行估价，以确定贷款金额。但罗先生却不知道去哪里找估价机构，怎样评估。12月8日，在记者的带领下罗先生走进了某房地产估价公司……

估价程序

12月8日委托评估
通过交谈，倪女士除了了解到罗先生房屋估价的目的外，还获知：罗先生的房屋位于新南路某小区，面积151.22平方米，三楼，砖混结构，兴建于1999年，罗先生拥有全产权。在罗先生保证所说情况均为事实后，双方签订了“委托估价合同”。合同约定，估价服务费为估价总额的5‰。

12月9日现场查勘
倪女士到现场，核实了房屋的产权等资料，查勘并记录了房屋的位置、楼层、外观、户型、结构、小区景观、周边环境等资料，实地拍摄了一组照片。

12月11日估价报告
倪女士选取了三组可以对罗先生房屋形成参照的新近成交实例，经测算，罗先生的房屋在2003年12月8日的单位建筑面积价格为3080元/平方米，总价为46.58万元。

12月12日交付报告
罗先生拿到了18页的全面估价报告。

估价方法

二手房估价通常采用的是“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。

在对罗先生这套房屋的估价过程中，倪女士选取了甲乙丙3个成交案例进行比较，把影响待估价房屋价格的因素分为交通条件、生活服务设施、环境质量、建筑结构、修建年代、房屋设施和设备、房屋质量、楼层等10个因素，每个因素基数均设定为100分。然后拿3个已成交房屋的各个因素与其对比打分，比如：甲房位于5楼，与罗先生3楼的房子相比稍差；乙房修建于1998年，比罗先生2000年修建的房子稍显陈旧；而丙房虽然与罗先生的房子位于同一小区，但朝向更佳……最后，倪女士按照不同因素的重要性，根据它们分别的成交单价2980元、3000元及3200元，经过换算，罗先生的房子的成交单价就应为3080元/平方米。

责任编辑/pinggu_news

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