http://esf.hn.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月20 日 房地产时报
上期题目为：商品房预售登记备案与《物权法》上预告登记是否一致？(1)、一致；(2)、不一致；(3)、有区别。
正确答案为：(3)、有区别。《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。
商品房预售登记备案是出自《城市房地产管理法》第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”而建设部发布的《商品房预售管理办法》又将这一制度具体化，要求在预售合同签订后30日内，由开发企业办理备案手续，其目的也是为了维护房地产正常交易秩序，保护买受人利益而制定。但“登记备案”只是一种行政管理手段，是否登记备案，对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到实际的制约效果。即使开发商将已经登记备案的预售房屋另行销售，买受人也无可奈何，保不住欲购买的期房，而开发商充其量被科以行政处罚，或在诉讼中面对败诉，但这些起不到对开发商的“伤筋动骨”的威慑作用。
预告登记则是法律赋予了买受人债权请求权以排他的物权效力。如果开发商将已经预告登记的预售房屋再行销售，其销售行为就有可能无效。
在运用预告登记这一条款时，要注意这不是一条强制性的条款，也就是说预告登记应当按照协议约定来办理，在协议中应明确约定预告登记的内容、时间、费用、何方办理……避免开发商推诿扯皮。同时还要掌握预告登记不是无期限的，在债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。
对于新建商品住房预告登记期限，原则上按照《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定“……申请人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记”的期限为好，也就是说，在新建商品房竣工后的三个月内办妥由预告登记到产权登记的权证。(作者为上海市金钟律师事务所律师)
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